20代で家を建てるのは可能か?妥当性と流行りの理由を解説




こんにちは、住宅・不動産経営コンサルタント&編集者のささざきです。

この記事を見ていただいてる方は、マイホームを建てようと考えられているのでしょう。

 

今回の記事は、「20代でもマイホームを建ててもいいのか?」ということに関し、ローンの事や支払いに関すること、資産形成に関することについて考えていきます。

 

週に2〜3回、マイホーム購入(新築・中古)に関する役立つ情報を更新しています。

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近年マイホームを購入する方の年齢がどんどん下がってきており、25年前の平成4年のときには、20代で家を買うというのは2%〜3%ぐらいしかなかったんです。

ただその20年後の平成25年では20代で家を買う形の全体に占める割合は10%以上にもなっており、%で言うと3倍から4倍まで上がってきているわけです。

 

なぜマイホーム購入者の年齢が下がったのかと言うと、1番大きなポイントとしては「家賃よりも安く支払いができる」ということが挙げられます。

 

また住宅ローンや銀行の仕組みから頭金がなしでもローンが組めたりと言うことも大きな要因のようです。

 

家賃の支払いよりも安くローンが組めるとはどういうことなのかを考えてみましょう。

 

■賃貸か住宅ローンかどちらかお得なのか?

 

例えば、今結婚されていて子供さんが1人いるとして、2 LDKの賃貸に住まれているとします。

例えばそれが都内駅から徒歩10分の物件だとして、毎月の支払いが10万円だとしましょう。

 

条件や大きさにもよりますが、ほぼ同条件で毎月の支払いが10万円でも、マイホームを建てることができるのです。

 

住宅ローンの仕組みとして3000万円や4000万円といった大きな借り入れをするのですが、一般的に20代の方であれば35年ローンなど長期にわたって分割して家を建てていくことになります。

 

そこでポイントとなるのが、住宅ローン金利です。

この金利が低ければ低いほど、長期の住宅ローンに対する銀行の手数料が安くなります。

 

具体的な例を挙げていきましょう。

例えば2019年現在の住宅ローン金利が年利1%だとします。(銀行さんの条件や借り入れ条件など個人差がありますが。)

 

もし2500万円の新築住宅を35年ローンで購入した場合の支払い総額は、2963万円となります。

 

そして2020年に住宅ローン金利が例えば2%に上がってしまったとします。

その時の2500万円の新築住宅の総支払い額は、3478万円となります。

 

その差は515万円の違いとなるわけです。

515万円違ったら結構な高級車だったり、もしかしたら世界一周旅行にいけてしまったりしますよね。

 

同じ住まいを買うのであれば、低金利の時期に購入することがとってもお得なんです。

 

もう一つお伝えすると、今から15年前の2004年頃の住宅ローン金利は約3.2%程度でした。

その時2500万円の新築住宅を購入した場合の総支払い額は、4183万円となります。

 

そうなってくると低金利と言われる現在と1200万円位の差が出てきてしまいます。

1200万円と言うとちょっと想像がしづらい額になってきてしまいますよね。

 

現在は史上最低低金利時代と言われており、お父さんお母さんの世代や、会社の先輩なので15年前ほどに家を買われた方と比較するとこのぐらい差があるんです。

 

ざっと計算すると2500万円の住宅を買うにあたって同じように35年ローン組んだ場合下記のようになります。

 

15年前の場合毎月の支払いは月々9.9万円

今年(2019年)の場合月々の支払い7万円

来年(金利2%に上がった場合)月々8.2万円

 

毎月の支払いだけでも1万円ずつ程度の差が出てきてしまいます。

これを35年も続けたらとんでもない数字になっちゃいますよね。

 

「ん?ちょっと待ってよ。金利がすぐに変わのんであれば、支払い額も毎月だったり毎年変動するんじゃないの?」

と思われる方もいるかもしれません。

 

その考え方は半分正解で半分正解です。

というのも、毎回毎回その時の金利によって支払い額が変動する、変動金利。と言う住宅ローンの組み方と、3年10年もしくは支払い終わるまでの期間を現在の金利で固定し支払っていく、固定金利。と言うローンの組み方があります。

ローンにもいくつかパターンがあるのです。

 

なので、人それぞれやり方やパターンは違いますが、もし35年固定金利で組んだ場合、1番安いタイミングで金利を組むだけで数100万円単位で支払い額の差が出てくるのです。

 

ここまででお分かりいただけたかもしれませんが、金利が安いって言う事は毎月の支払い額も安くなります。

昔であれば賃貸の毎月の家賃を払っている方が安かったものが、住宅ローンを組んでしまって毎月ローン返済をしている方が支払いが軽くなると言う現象が起きているのです。

 

これは政府の経済政策とも連動しています。

住宅と言うのは日本経済の中でもとても大きな産業なので、家が売れたり新しく家を建てる方が多くなれば多くなるほど、日本の景気に良い影響が与えられます。

となれば金利を安くしておいて経済を活性化させたい、みんなに家を建ててほしい。と言う意図が背景に存在するのです。

 

では本題に戻りましょう、例えば毎月10万円の住宅ローンの支払いボーナス時10万円だけ住宅ローンの支払いを増やしていただくとします。

金利はさきほど申し上げた通り1%で35年ローンを組んだとした場合、借り入れ可能額は4130万円となります。

 

例えば、23区内の墨田区の新築物件をSUUMOで見てみましょう。

SUUMO新築建売:墨田区へのリンク

 

わかりやすいように土地と建物がセットになった建売物件を参考とした場合、曳舟駅から徒歩5分の物件で3200万円の新築一戸建てがあったり、東向島駅の徒歩5分の物件でも4000万円で出ていたりします。

 

すなわち、4000万円位総額で支払うことができるのであれば、23区内墨田区で新築一戸建てを買う事は全然可能なんですね。

 

ただ反対に、墨田区で2 LDKでファミリータイプの物件が毎月10万円で住むことができるでしょうか?

13万円〜16万円程度の家賃はかかってきてしまいますよね。

となると、新築一戸建てを買ってしまった方が支払いとしてに軽くなるわけです。

 

なので20代の方や30代前半の方でも、一戸建てを購入される方が非常に増えていると言うことです。

 

 

これが先ほど申し上げていた15年前だと、こうはいきません。

金利が3.24%で毎月10万円のローンの支払いをし、ボーナス返済額は同じ10万円の場合の借入総額は2920万円となります。

これだと同じ墨田区では新築は買うことはできませんね。

 

この金利で4200万円の物件を買おうと思うと、毎月の支払い額は16万円となります。

これは払えませんね。

家賃よりも高いですし「16万円の支払いはちょっと難しいかな」と言う方が多いのではないでしょうか。

 

■覚えておきたい「返済比率」の考え方

 

また毎月の支払い額だけではなく、住宅ローンの考え方として覚えておかなければいけないのは、「返済負担率」という考え方です。

 

返済負担率とは、ご自身の年収に対する住宅ローンの比率のことです。

例えば年収が500万円の方が毎月10万円の家賃を払うとすると、1年間で払う家賃の総額は120万円となります。

120万円を500万円で割った数字この場合は24%となります。

この24%と言うのが返済負担率となり、年収によってこの負担率が何%以下であるかというところが安全かどうかの基準となります。

 

ちなみにフラット35の返済負担率の基準を参考として申し上げると、

 

・年収が300万円未満の方は返済負担率が25%以下。

・年収が300万円以上400万円未満の方は返済負担率が30%以下。

・年収が400万円以上700万円未満の方は返済負担率は35%以下。

・700万円以上の方は40%以下。

 

という金融機関の判断基準があります。

 

ちなみに先ほど申し上げていた、毎月の返済額が10万円ボーナス返済額も10万円、総額4130万円の物件を年収500万円ぴったりの方が購入した場合の返済負担率は28%となります。

すなわち金融機関の目から見ても返済負担率は安全圏内に入っており、問題のない数字といえます。

 

都内に住んでいる20代の方でも年収が500万円程度あれば、4000万円位の物件を買うのは、全然普通の判断なのだという事なんですね。

 

これが「5000万円位の物件が俺は欲しいんだ!」と言われるのであれば、ちょっとやめといたほうがいいかなと私は思います。

その場合、返済負担率は34%となりますので、銀行さんは貸してくれるかもしれませんが、生活はなかなか厳しいと思います。

 

ここら辺は、住宅会社や不動産会社に言われたことを鵜呑みにするのではなく、自分で判断できるように、ある程度知識を入れておくと良いのではないでしょうか。

 

またもう一つの判断軸として、住宅ローンの完済年齢と言うものを考えたほうが良いです。

先ほどから「家賃並みでも買える」家賃よりも安くなる可能性があるとお伝えしていますが、ローン年数が35年と、比較的長いもので計算しています。

 

例えば30歳でこのローンを組んだ場合、支払い終わりの年齢(すなわち完済年齢)は65歳となります。

多くの会社の定年が65歳を1つの目安としていることが多いので、出来る限り65歳までにはローンは支払い終えておきたい方が多いです。

 

ちなみに65歳までローンを支払うなんて地獄だと思われる方もいたかもしれませんが、家賃は、ローンを組まないとしても家賃は払わないといけませんが、ローンを組んだ場合は65歳で終わると言うことです。

住宅を持っていない場合は、それ以降もずっと家賃は払い続けないといけないのです。

人生100年時代と言われていますので、65歳で定年を迎えた後も、40年間ぐらい家賃を払わなければいけない。と言うことです。それはそれで地獄ですよね。

 

こういった観点から、20代で家を購入すると言う事は、非常に合理的といえますし、無駄な家賃をかけ捨ててしまうと言うことも少なくなります。

また、お子様が小さいうちであれば、小学校や中学校のタイミングで転校等の問題もなくなりますし、治安の良さや学区の良さなどしっかり検討して家を購入する事が可能です。

老後においても非常に安心ですよね。

 

■20代で家を買うまとめ

 

いかがでしたでしょうか?

今20代でも家を購入される方が非常に多くなってきていますし、外部環境としてもローンを組むには最適なタイミングとも言えます。

ただ、転勤が多い方や、どんどん居住する場所を変更し、いろんな土地に移り住みたい方など。

アドレスホッパーと呼ばれるような生き方を好まれる方には、少し違った考え方かもしれませんね。

 

「この土地で仕事をし、この土地で最後まで過ごしたい。」

そういった考えの方にはマイホームを買う選択は、非常に賢い選択とも言えますね。

 

また急な転勤や何か事情があり、引っ越さなければいけないことがあっても、資産として売却することも賃貸として貸し出すことも可能です。

もし10年住んで売却するとなった場合、10年×「年間の家賃120万円」= 1200万円がローンの支払いにあてられていると言う考え方になります。

 

例えば4000万円で買った物件が、2800万円で売却できたとすれば、それはほぼトントンで売却できたと言うことです。

4000万円で買った物件が2800万円で売れると言う事は、非常に現実的なレベル感と言えます。

 

そういった未来の資産など見据え、マイホーム購入を検討されてみてはいかがでしょうか。

 

ご参考になっていれば幸いです。




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味