マイホーム購入で失敗しないために知ってほしいこと




多くの人が夢見るマイホームの購入。

しかし、新築一戸建てや新築マンションを購入しようとすると地方でも、3,000万円とか4,000万円くらいのお金が必要になります。

 

そして、東京都内だと5,000~6,000万円は最低必要となりますね。

 

あなたにとっては一生に一度の大きな買い物になることと思うので、決して失敗したくないと思います。

 

この記事をご覧になっているということは、あなたも家を買うのは初めてなのでしょう。

料理やスポーツもそうだと思いますが、なかなか初めてやってうまくいくことは少ないです。

 

しかし、マイホーム購入は一発勝負

ローンを組んだら、何十年という期間、縛られますからね。

なので、初めから成功させる必要があるのです。

 

でも、考えないといけないことや、決めなければいけないことがたくさんあって大変なんです。

その、考えたり決めたりしなければならないことの中に、「知らなければ損をしてしまうこと」がたくさんあります。

 

この記事は、あなたが「もっと早く知っていたら損をしなかったのに」と後悔しないためのものです。

 

この記事に書かれていることを「知っているか、知らないか」であなたが支払うお金は数百万円単位で変わってくることでしょう。

 

仮に、500万円支払わずに済んだとして、500万円あればどんなことができますか?太陽光発電なら余裕でつけられますね。

マイホームをワンランク上にすることだって、できるでしょう。

 

貯蓄としておいておけば老後への安心感が増すかもしれませんし、欲しかった車だって買えるかもしれません。
この記事に書かれていることはそれくらいインパクトのあるものです。

 

逆に言えば、知らない人はマイホーム購入にあたってそれくらい損をしているということです。

でも、あなたは損しないでしょう

 

ネットでとことん情報収集するという素晴らしい行動をとられ、本記事にたどり着いたご褒美です。

行動する人はいつだってうまくいきます

 

うまく行かずに文句ばっかり言っている人は行動しない人です。

きっとあなたは文句ばっかり言っている人ではないでしょう。

 

行動力があって、目標達成できる人だと思いますし、私はそんなあなたを応援したいと思って記事を書いています。

 

だから、出せる範囲の知識をあなたに提供します

あなたのマイホームが完成した後「あの記事を読んでてよかった。」と思ってもらえるように。

 

では、早速あなたやあなたの家族のお金、人生を守る方法をご覧くださいませ。

 

■建物価格で「ぼったくられない」ために

 

すみません、いきなりのパワーワード・・・「ぼったくり」 とても強い言葉で、恐ろしい言葉です。

本記事での、「ぼったくり」とは、「嘘をついていたり」「詐欺をしている」という意味ではありません

 

色々な住宅会社を見てきた私の立場として、消費者側から見てみると、

適正価格から、高くずれている」=「無意味に高い

 

と思われる部分が散見されているのです。

これをあえて、強い言葉で伝わりやすいよう「ぼったくり」と表現しています。

 

住宅というのは、購買回数が低く消費者に経験値も溜まりにくい業界なのです。

そして、地域性も高いので、メーカーも膨大(全国で5万社以上)なので、口コミも少ないです。

情報格差が大きければ大きいほど、「ぼったくられる」リスクは高くなります。

 

さて、本題です。

建物をどこで建てるのか、どんな建物を建てるのかによって建物の価格は変わります。

当然いい建物になるほど価格は高くなります

 

しかし、値段が高いこととぼったくられることは違います

まずは「ぼったくりに遭わないための方法」をご紹介します。

 

※経営コンサルタントという立場から見ると、経済活動としては素晴らしいのですが、地域の工務店がとても頑張っていると感じます。

 

1,大手ハウスメーカーで家を建てない

 

基本的に建物価格を「ぼったくっている」のは大手ハウスメーカーです。

 

大手ハウスメーカーとはCMをしているような誰しも聞いたことがあるようなハウスメーカーのことです。

ぼったくっていると言うと、悪さをしているように捉えてしまいますが、そういうことではありません。

 

これら「ハウスメーカーの建物の値段は比較的高い」ということです。

 

では、なぜこれらハウスメーカーの建物は高いのでしょうか?

それは、単純にコストがたくさんかかっているからです。

 

代表的な物にテレビCMがあります。

全国ネットのテレビCMだけでウン百億円とかン千億円のお金がかかっています。

 

そのコストはどこに転嫁されているでしょうか?

もちろん建物の価格です

 

また、人件費もばかりなりません。

 

まさか社員をボランティアで雇っている訳ではありませんので、社員さんのお給料もとても高額となってます。

本社ビルがあって、そこにいる役員やデスクワークの方は、はっきり言って貴方の家づくりに置いて、何のメリットも発生させていないのです。

 

ちなみに、上場している大手メーカーの中でも、「パワービルダー」と呼ばれるハウスメーカーは1,000万円以下のローコスト住宅を販売している会社です。

 

大手ハウスメーカーとの平均年収の差は400万円以上あります。

パワービルダーの給料のほうが圧倒的に安いです。ある意味企業努力といえます。

 

ハウスメーカーは、単純にこの高めの人件費を維持するためにも物件の価格を高くしておかないといけません。

 

安い家を売っていたらCMもできませんし、社員に高い給料も支払えないですからね。

なので、大手ハウスメーカーの建物は値段が高いです。

 

また、大手ハウスメーカーの建物が高い理由のもう一つは「余分な経費が発生すること」です。

 

ここ、とっても重要です。


ご存じかもしれませんが、大手メーカーで建物を購入しても実際に施工するのは大手メーカーの人間ではありません

 

では、誰が建てているのか?

答えは地元の工務店が建てています

 

地元の工務店が建てるから、お金は全て地元の工務店へいくのか?といえばそうではありません。

大手メーカーも当然ながら利益を確保します。

 

じゃあ、大手メーカーが利益を確保するから地元の工務店は無償で働くのかといえばそうでもありません。

 

地元の工務店も仕事をするわけですから利益をもらいます。

するとあなたが建てる建物の値段に大手メーカーの利益と工務店の利益が上乗せされます

 

地元の工務店が施工するなら大手メーカーを通さずに、初めから地元の工務店に頼めば良いと思いませんか

そうすると、余分な大手メーカーの利益をあなたが支払う必要はなくなります

 

「でも、大手メーカーの家っておしゃれできれいだから、あんな家を建てたい。」と思われるかもしれません。

確かに大手メーカーの家はキレイですよね。

 

私も自分の家を検討しているとき「大手メーカーの家、きれいだよな~」と思ってあこがれを持っていたこともありました。

しかし、この事実にとても驚きました。大手メーカーじゃないと建てられない建物はほとんどない

 

一部建築材料に大手メーカーじゃないと使用できない建築材料があるだけで、大手メーカーみたいな家を地元の工務店に頼んで建てることも可能なのです。

 

同じ建物を建てられるのであれば、わざわざ高いお金を支払って大手メーカーで建てる必要はないと思いますが、あなたはどう思われますでしょうか?

 

しかし、こんな声もあります。

 

大手メーカーで建てたらアフターフォローが安心

 

大きな保証や充実したアフターフォローを謳うハウスメーカーもありますね。

保証は各メーカー違うと思うのでわかりませんが、アフターフォローについて意見を述べたいと思います。

 

2,大手メーカーはアフターフォローがしっかりしているは幻想

 

私の友人が購入した家は大手メーカーの家です。

建ててから1年、2年は半年に1回くらい点検もありました。

 

しかし、今では担当者も会社を辞め、メンテなんて来てくれないので、別の地元工務店にメンテを依頼しています。

 

すでに家を買った私からもう営業マンにお金が入ることはないので、相手にしていても仕方ないのでしょう。

 

届くのはたまにそのメーカーから来る「誰か紹介してください」というお願いレターくらいです。

これでアフターフォローがしっかりしているというのは違うと思います

 

全てのハウスメーカーの全ての営業マンがそうだとは言いませんが、おそらくほとんどの営業マンがそうだと思います。

釣った魚にえさはいらない」のが営業の常になっています。

 

工務店で買うにしてもハウスメーカーで買うにしても長いつきあいになることはほとんどない

と思っておいて良いと思います。

 

安い工務店で建てるか、保証やアフターフォローがしっかりしているかもしれないハウスメーカーで建てるか。

あなたの価値観で選ばれるといいでしょう。

 

ただし、200万円の差額は300万円になるということを覚えておいた方が良いですね。

 

まとめ

・大手ハウスメーカーの家は高い
・大手ハウスメーカーにしか建てられない建物はほとんどない
・大手ハウスメーカーはアフターフォローがしっかりしているは幻想(ファンタジー)
・200万円の差は300万円

 



■マイホーム購入の諸費用をぼったくられないために

 

マイホーム購入には購入価格以外に様々な諸費用がかかります。

諸費用の中でも節約できる物があり、節約することで数十万円の節約を可能にします。

 

1,登記費用を節約する

 

土地や建物を購入したら、通常登記というものを行います。

 

登記とは、「ここは自分の土地と建物だ!」ということを第三者に知らしめることですね。

難しく言うと第三者に対抗するといいます。

 

この登記をしてくれる司法書士や土地家屋調査士に対する報酬もマイホーム購入の諸費用に数えられます。

 

しかし、この登記費用は節約できます。節約する方法は2つあります。

一つは、値切って安くしてもらう方法です。

 

司法書士や土地家屋調査士の報酬は法律で決まっているものはありません。

つまり言い値です。

 

であれば、少し安くしてくれませんか?と交渉することが出来ます。

また、他に安くしてくれる方を探すのも手です。

 

もう一つの節約方法は、自分で登記してしまうことです。

土地や建物の登記は司法書士でなければできないことはありません。

 

自分で行うことも可能です。

ただ、私は自分で行ったことはありません。

しかし、自分でやる方法は住宅ローンを借りる先の金融機関が「うち指定の司法書士を使ってもらう!」と言えば使えませんのでお気をつけください。

 

まとめ

・司法書士の報酬も節約できる
・値切ることもできる
・自分で登記することもできる
・借入先の金融機関によっては節約できないこともある

 



2,火災保険料を節約する

 

マイホームを購入したら多くの方が火災保険に加入します。

 

加入することを必須条件にしている金融機関もありますので、抗うことが出来ない場合もあります。

 

火災保険は多くの場合でハウスメーカーや工務店から提案を受けたり、融資を受ける金融機関から提案を受けたりします。

 

ただ、火災保険なんてどこも同じだと思っていませんでしょうか?

 

火災保険も比較することで支払う金額を大幅に減らすことができるのです。

 

先に挙げたハウスメーカーや工務店、金融機関の場合だいたい1社だけの見積もり、比較できてせいぜい2社か3社でしょう。

しかし、火災保険を取り扱っている保険会社は2社や3社ではありません。

 

同じ補償内容の火災保険でも掛け金は違ってきますし、ムダな補償をカットすることで掛け金をグッと抑えることができます。

きちんと比較検討することで数万円~数十万円というお金を失わずに済むのです。

 

ハウスメーカーや工務店から提案を受けた火災保険にホイホイ加入しないようにしましょうね。

 

では、どれくらい掛け金が違うのか実例を挙げてみます。

条件は、木造住宅で建物の価格1,500万円です。

 

補償の内容は火災・風災・日常災害の3つです。

A社:510,710円

B社:366,190円

 

いずれも35年間一括払いした場合です。

これだけでも14万円の差があります。

 

14万円あれば新しい家にどんな家具や家電を買えますか?テレビや冷蔵庫、洗濯機は買えそうですね。

あなたが少し火災保険を比較して加入するだけで、テレビが買えてしまうのです。

 

また、火災保険を節約するなら長期間の契約にしておくことです。

1年よりも5年、5年よりも10年、という風に契約の期間を長くすればするほど掛け金は割安になります。

1年ずつ更新する場合と35年間一括で支払う場合とでは、これだけで10万円単位で支払い掛け金が変わってきます。

 

まとめ

・火災保険はどこも同じではない
・少し比較するだけで数万円~数十万円の節約が可能になる
・ハウスメーカーや工務店、金融機関から提案された火災保険にホイホイ加入しない
・火災保険の契約は長期になればなるほどお得

 



■住宅ローン利息をぼったくられないために

 

どんな住宅ローンを借りるかであなたの人生を左右すると言っても過言ではありません。

 

マイホームで人生棒に振りたくないですよね?

ここでは、住宅ローン支払いを安くする方法をお伝えします。

 

1,住宅ローンは必ず比較する

 

住宅ローンは必ず比較しましょう

なぜなら、住宅ローンを比較するだけで数百万円の節約が可能になるからです。

住宅ローンというサービスは、マイホームや車を選ぶときのように機能や色、燃費とかアフターフォローだとかを検討する必要はありません。

 

金利が低ければいいのです。
少し挙げるとすれば返済の利便性くらいでしょうか。

どこの金融機関で借りても大差はありません。

であれば、少しでも安くしたほうがいいです。

 

では、比較してみましょう。

あなたがフラット35という支払金額がずっと代わらない住宅ローンを検討しているとします。

 

下記の条件で検討しています。

・A銀行でフラット35を借りた場合金利は2.51%です。

・Bノンバンクでフラット35を借りた場合金利は1.74%です。

 

2,500万円借り入れした場合、どれくらいの差額が出るでしょうか?

 

答えは・・・

A銀行の場合は総返済額が37,592,940円。

B銀行の場合は総返済額が33,397,980円。

 

差額は4,194,960円です

 

同じフラット35でも約420万円の差額が出るのです。

ちょっと比較して借り入れする金融機関を変えただけですよ。

 

それだけで420万円失わずに済んだのです。

 

同じ420万円使うならあなたは何に使いたいですか?420万円あれば太陽光つけてもお釣りが来ますよね。

ちょっと比較するだけでマイホームだけで終わるのか、マイホーム+太陽光が買えるのか変わってきます。

 

あなたはどちらの買い物をしたいですか

 

あなたが420万円のお金を手に入れるまでにどれくらいの時間がかかりますか?

住宅ローンの比較にはそれ以上の時間がかかるでしょうか?

 

もし、あなたが「ハウスメーカーや工務店の人が自分にとって一番いい住宅ローンを教えてくれる」と思っているなら考えを改めることをオススメします。

 

ハウスメーカーや工務店に住宅ローン選びや住宅ローンの提案を任せていると、ほぼ間違いなく外れくじを引いてしまうでしょう。

 

なぜなら、彼らは住宅ローンを始め、お金の面ではプロではないからです。

住宅選びやどんな家を建てるかの相談に関してはプロだと思いますし、あなたの夢を形にする仕事をしている彼らを私は尊敬しています。

 

しかし、資金計画、とりわけ住宅ローンに関しては残念な提案をしていることが大半です。

 

相談に来られる方の中に、すでにハウスメーカーや工務店から住宅ローンの提案を受けてから相談に来られる方もいらっしゃいます。

 

その提案の中身を見てみると本当に酷いです。

 

どう酷いのか?

 

・家を買わせるために、最初3年間だけ支払いが安く、後で返済額が上がるローンを提案している。

・他にもっと選択肢があるのに、提携先金融機関のローンしか提案していない。

・要は、ハウスメーカーや工務店側の都合だけで住宅ローンの提案をされていることが多い。

 

あなたはこの提案をされたらどちらを選びますか?

 

A:「この家を買うと毎月のローン支払いは10万円になります。」

B:「この家を買うと毎月のローン支払いは7万円になります。」

 

これだけならBを選択してしまいますよね?

 

実際のローン選びの現場でもこのような提案がされているのです。

 

7万円の住宅ローンは将来金利が上がって返済額が上がるかもしれません

しかし、そんなことは説明されませんし、説明されたとしてもしっかり借り主が理解できるような説明はされません

 

その証拠に、

今まで相談を受けた方の全ての人が「この住宅ローンは将来金利が上がって返済額も上がります。

その説明はされましたか?」と質問すると、「そんなことは知らなかった」「初めて聞いた」と答えられました。

 

ハウスメーカーや工務店はあなたが提携先の金融機関で住宅ローンを借りると紹介料などを受け取ります

もしくは、自社が代理店になっている住宅ローンをあなたが借りると手数料がハウスメーカーや工務店に入ります。

 

こういう理由で、ハウスメーカーや工務店任せにしているとしっかりとした住宅ローンの比較を受けることが難しいのです。

 

またハウスメーカーや工務店はあなたが住宅ローンを借りられないと家が売れません

そこで、審査に通りやすい住宅ローンを斡旋しているところもあります。

 

ハウスメーカーや工務店の立場になってみれば、激しい競争の中であなたという見込み客を捕まえて、長い時間をかけて話し合いをして建物の設計をしました。

 

そこで住宅ローン審査にとおらなく、全てが水の泡になってしまえば、営業マンはひどく落胆するでしょう

※この気持ちも、とてもわかります。

 

しかし、それがあなたが数百万円をドブに捨てるような住宅ローンを借りる理由にはなりませんよね

 

他の業者も全て同じ条件で競争をしています。

 

あなたはハウスメーカーの営業や工務店の営業の成績と、あなたやあなたの家族の人生とどちらが大事ですか?

あなたの人生が大事だと思うなら、自分にとって一番いい住宅ローンを選べるよう、必ず比較しましょう

 

まとめ

・住宅ローンは同じ条件なら金利が低ければ低いほどいい
・少し比較するだけで数百万円の節約も可能
・ハウスメーカーや工務店ではあなたにとって一番いい住宅ローンの提案はできない
・あなたが提携先金融機関で住宅ローンを借りると、ハウスメーカーや工務店は金融機関から紹介料を受け取ることができる
・住宅ローンは必ず比較する

 

 



■あなたがマイホームを住宅ローン地獄の入り口にしないために

 

あなたは住宅ローン破綻の予備軍が200万人いるという現状を知っていますでしょうか?

自己破綻した方は2017年で7.4万人となっており、住宅の競売件数は5万件程度となっています。

 

Googleで「住宅ローン 破綻」と検索してみてください。

 

2018年もこれからもっと増えてくることは間違い無いですし、ほとんどがあらゆる業者にいいようにされた人達でしょう。

あなたが同じ目に遭わないように、知識をぜひ得ていただきたいです。

 

1,借りられる金額と借りてもいい金額は違う!

 

マイホームを建てるのに「住宅ローンの審査が通るかどうか」や、「いくらまで借りられるか」ということはよく考えられる方は多いです。

 

しかし、いくらまで借りて大丈夫かということを考える方はほとんどいません

 

もちろん住宅ローンを借りることは大事です。

借りられないと多くの場合でマイホームも手に入りませんからね。

 

しかし、家を建てたとしても住宅ローンを返していけないのは最悪です

マイホームが手にはいらないことよりも最悪です。

 

多くの場合で家を手放しても二束三文にしかならず、家を手放したあげく借入だけが残るという状況になってしまうからです。

 

家を処分し、新たに賃貸マンションの家賃を支払いながら、返しきれなかった住宅ローンを支払っていくのです。

では、具体的に「借りられる金額」と「借りてもいい金額」の違いを見て下さい。

 

仮に、あなたが30歳で年収300万円だったとします。

あなたが借りられる金額は2,260万円です。(金利2.01%、フラット35での試算)

 

では、2,260万円を返済するとなると、毎月の返済額は約75,000円です

75,000円を返済していけるかどうかを考えます。

 

「返済していける」というのは、ただ住宅ローンを払えるという状態ではありません

 

住宅ローンを支払いながら、日々の生活費も支払い、子どもがいればこどもの教育費も支払い、車の買い替えがあれば車を買い換えたり、老後の蓄えをしていかなければなりません。

 

住宅ローンを支払いながら、生活を満足に送ることができるかどうかで判断する必要があります。

 

大事なことなのでもう一度言います。

 

住宅ローンを支払いながら、生活を満足に送ることができるかどうかで判断する必要があります。

これが出来ていないと、住宅ローン地獄まっしぐらです

 

家計の出費の大半が住宅ローンに消えます。

 

生活費は限界まで切り詰め、趣味や旅行なんてもってのほか。

老後への貯蓄もできずに、だんだん古くなってくる家に住みながら、ただただ将来への不安を感じるだけの生活です。

 

あなたはこんな生活を送りたいでしょうか?

もちろんそうではないと思います。

 

では、住宅ローンを借りる際は、住宅ローンを支払いながら満足に生活をおくることができるかどうかを判断する必要があることは理解していただけたと思います。

 

2,変動金利は金利や返済額が「変動」することを忘れない!

 

今日(2019年7月10日)現在、変動金利の最低金利は0.447%です。

過去これだけ住宅ローン金利が低くなったことはありません

 

金利が低ければ、当然返済額も低くなります。

 

返済額が低いと、返していけそうな気がしますよね。

 

しかし、変動金利は金利が変動すると返済額も「変動」することを忘れてはいけません。

今の低金利があなたが住宅ローンを完済するまで続くという保証はどこにもありません。

 

参考までに、直近で長期金利が1.6%の時の住宅ローン金利を載せておきます。

2008年の4月ぐらいに長期金利が1.6%でした。

 

そのときのフラット35の金利は返済期間21年以上で2.64%返済期間20年以下で2.4%です。

ちなみに、今現在は返済期間21年以上で1.74%返済期間20年以下で1.44%です。

 

結構差がありますね。2,500万円借り入れの30年返済で比較しましたが、約223万円返済総額に差が出ます。

変動金利は今よりも+0.4%くらいの水準でした。

 

では、なぜ将来金利が上がることを見越しているのに、あなたには変動金利を勧めるのでしょうか?

 

本当にあなたのことを思って、あなたに住宅ローンを早く終えてもらいたいから、あなたに有利だから変動金利を勧めてきているのでしょうか?

 

答えは簡単です。

 

少し、銀行員の立場になって考えてみましょう。

 

銀行員といえど、窓口業務以外の方は営業マンです。ノルマもありますし、自分の成績が給与に反映されます。

そんな中、住宅ローンは1件取るとでかいのです。

 

個人の方に対して、融資金額が何千万となる商品が住宅ローン、こんなに銀行にとっていい商品はないですよね。

 

確かに大金は貸しますが、銀行がやることと言えば最初の手続きと、後は年末に残高証明を送ってくるだけ。

あとは、毎月毎月お金を引き落とすだけ。

 

それで1,000万単位の儲けが発生するのですから。

 

しかも、借り主から「保証料」という意味不明のお金をとって、自分のところへ返済されることを保証するのです。

いわば、確実に1,000万円近く儲かるわけですね

 

ただ、銀行の住宅ローンだったら利息分はまるまる儲けなんですが、フラット35は利息から住宅金融支援機構に中抜きされた分が儲けになるので儲けが減るのでしょう。

 

また、これから金利が上がってくると、固定金利のフラット35なんかで借りられちゃうと銀行は大損です。

なので、金利が上がったら、自動的に銀行が受け取る利息も大きくなるように変動金利を勧めてきているのだと思います。

 

あんまりこんなことばっかり言っていると、銀行の人から文句を言われてしまうので、このぐらいにしておきます。笑

 

ただ、私は銀行員が悪だとは思っていません。

きちんとした説明もせずに、でたらめばっかり言って自分に優位な商品を勧める姿勢を悪だと思っています。

 

■住宅ローン支払えなくなったら家を売れば済むのか?

 

「住宅ローン払えなくなったら家を売ってまた賃貸に住み直せばいいや!」

 

なんて甘い考えをしている人は要注意です。

家は売りたくても売れないこともあります。

 

残っている住宅ローンの金額よりも家や土地の価値のほうが低い場合はすぐに売れません。

 

家を売るためには、抵当権を外さないといけません。

抵当権を外すためには住宅ローンの残りを全部支払う必要があります

 

たとえば、

 

住宅ローンが2,000万円残っているとします。

家+土地の価格は1,500万円です。

となると、残り500万円支払わなければ抵当権が外れず家を売ることはできません。

 

500万円もの大金をポンと支払えるようであれば、住宅ローンの返済には困ってないと思います。

なので、家を売ろうとしても、すぐさま売れて住宅ローンの支払いが終わるわけではないのです。

 

また、頭金が少ない状態で購入した人程家は売りにくいですね

住宅ローン支払えなくなったら家を売ればいいなどという安易な考えでいると危険です。

 

まとめ

・土地や家の値段が住宅ローン残高よりも低いと家は売れない

・返せなくなったら売ればいいなどという安易な考えは持たない

 



■住宅ローン支払えなくなったら家を貸せば済むのか?

 

先ほどの文面では、住宅ローンを返せなくなったからといって簡単には家は売れないとお伝えしました。

 

「売れないんだったら貸せばいいじゃん。家賃収入で住宅ローン支払って俺超ハッピ~」

 

と思われたかもしれません。

 

賃貸に出すにしても色んなハードルがあります。

まず、一つが、借りてくれるかどうかわからない。

 

賃貸に出してすぐさま借り手が付けばいいですが、借り手がつくまでは、苦しくなった住宅ローン支払いを続けなければいけません

 

さらに、いくらで貸せるかどうかわからない。

住宅ローンの返済額と同じくらいの金額で借りてくれればまだいいです

 

でも、毎月10万円近くの返済額だったりしたら、借りる方もわざわざ借りなくなって自分の家を買いますよね。

住宅ローンの返済額が10万円で、7万円で借りてくれたとします。

 

すると、

毎月の家賃+住宅ローン差額3万円+固定資産税

を支払うようになります。

固定資産税が年間12万円だとすると、家賃は6万円未満にしないと支出が減らないですね。

 

さらに、「エアコンが壊れたから替えてくれ」とか、「どこそこが壊れたから直してくれ」みたいな出費も発生します。

マイホームからいきなり家賃5万円台の賃貸だと、生活のギャップも激しいです。

こうならないように、事前の資金計画はしっかりと立ておくことが大事です。

 

まとめ

・家を人に貸すのも容易ではない

・貸した場合、自分が住むところの家賃と固定資産税の支払があることを忘れてはいけない

 



■返済負担率の目安にだまされない!

 

返済負担率とは、収入に対する住宅ローン返済の割合です。

 

よくある住宅購入指南書には「返済負担率は30%くらいを目安にしましょう」と書かれています。

しかし、ここで注意点があります。

 

返済負担率は額面で計算するのか手取りで計算するのかで大きく変わるのです。

 

例えば、年収(額面)が300万円、手取り260万円で考えてみますと

毎月の住宅ローン返済額が7万円、年間で84万円だとします。

返済負担率を額面で計算すると84万÷300万=28%になります。

 

これだと30%内になっているのでOKのような気がします

 

しかし、手取りで計算すると

84万÷260万=32.3%になります。

 

これだと目安の30%を超えていますね。

あなたが実際に使えるお金は「手取り」の方です。

 

返済負担率は必ず手取りで計算しましょう

 

それと同時に、先にも述べた「住宅ローンを返済しながら満足に生活を送ることができるか」を考えることが大事です。

  

■車のローンを抱えたままだと住宅ローンの審査に通らない…

 

家がほしいけど、頭金がない。

このまま家を買っても新しい家具や家電を買う余裕もない。

車のローンが残っているから住宅ローンが通らない。

 

あなたももしかしたらこういう悩みを抱えているかもしれません。

そこで、

 

家具や家電を買うお金やクルマのローンを住宅ローンに組み込めないんだろうか?

 

と考えるかもしれません。

 

果たしてそんなことができるのでしょうか?

 

結論から言うと、これはできます

 

原則的にはできないことですが、現実的にはできますし、多くの方がされていることです。

 

なぜできないかというと、住宅ローンは家を買うためのお金であり、建物と土地、それから諸費用以外の目的では融資をしないというのが原則だからです。

 

ですから、家具代や車のローンは住宅ローンの対象にはなっていないのです。

 

ただしそれは建前で、現実的にはこれらを住宅ローンに含めることは可能です。

どうするのかというと、家の値段を水増ししてもらうのです。

 

頭金が全然ないとか、車のローンが残っていて住宅ローンの審査が通らないという状態であれば、恐らく工務店さんや建築会社さんのほうから、ではこれは住宅ローンに混ぜましょうという提案をされると思います。

 

ではそういったことをしてもよいのかということですが、私は大丈夫だと思います。

ただし、住宅ローンをきちんと払っていけるということが大前提としてあります。

 

家具代や車のローンを住宅ローンに混ぜてもきちんと払っていけるのかどうか。

 

払っていくだけではなく、そのあとの生活も問題なく送れるのかどうかという見通しを立て、問題ないということであればこうした方法と取ってもよいのではないかと思います。

 

”厳密に言うと違法”

 

ただし、これは厳密に言うと脱税というか違法になるようです。

なぜかというと、住宅ローンを借りると住宅ローン控除を受けることができ、これは残っている住宅ローンの残高に対して所得税や住民税が減免されたり還付されたりする制度がありますが、この額が変わってしまうからです。

 

家具代や車のローンを混ぜるということは、それだけ住宅ローンの借入額が大きくなるわけです。

ということは、住宅ローンの返済に使っていない金額があるにもかかわらず、住宅ローン控除として控除を受けられる額が大きくなるということです。

 

一般的に考えると、これは税務違反です。

 

でも、現実的には行われていることなので、あえてやってはいけないこと。

とこの記事では伝えません。

 

一個人的には特に問題はないと思いますが、家のために借りたお金ではない部分で控除を受けるということで、脱税や違法とされる部分があることだけは気に留めておいていたほうがよいです。

 

問題が起こっても、工務店やハウスメーカーは責任を取りません。

自己責任であることを認識しておかないと、後悔することになります。

 

■クルマのローンと住宅ローン、得なのはどっち?

 

クルマのローンを住宅ローンに組み込んだ場合と、クルマのローンをそのまま払い続けた場合とでは、どちらが得なのか?という疑問もあるかもしれません。

 

住宅ローンの金利のほうがクルマのローンの金利よりも低い場合がほとんどなので、クルマのロ−ンを住宅ローンに混ぜたほうが得な気がします。

 

果たして本当にそうでしょうか?

 

仮に、クルマの金額は200万円で

 

カーローンでそのまま支払った場合、ローン期間は5年、金利は3.9%とします。

毎月の支払は36,742円です。

利息を約20万円支払う事になります。

 

住宅ローンに組み込んだ場合、35年だとし、金利は1%だとします。

毎月の支払いは、5,645円です。

利息は約37万円支払う事になります。

 

なぜ、住宅ローンの金利のほうが低いのに、クルマのローンをそのまま返すよりも、住宅ローンに組み込んだほうが余分な利息を支払うことになるかというと、期間が長いからです

 

クルマのローンが5年に対し、住宅ローンは35年です。

 

金利は住宅ローンのほうが低くても、期間が長いのでクルマのローンを払うよりも多く利息を払うようになります。

 

住宅ローンに組み込んだほうが損です

 

しかし、それが問題ではないんです。

 

確かに、クルマのローンや家具や家電を買うお金を住宅ローンに組み込むと余分なお金を支払うようになります。

つまり、お金を損するということです。

 

しかし、住宅ローンの借り入れ額を減らしたり、損をしないようにする目的は何でしょうか?

 

手元にお金を多く残す目的は何でしょうか?

欲しい物を手に入れる、ゆとりある生活を送るためだと思います。

 

では、クルマのローンや家具や家電を買うお金を住宅ローンに組み込んで余分な住宅ローンの利息を払ったとしても、あなた自身がきちんと住宅ローンの返済ができて、学費の準備や普段の生活も問題なく送れるということであれば、住宅ローンの借入が増えたって問題はないのです。

 

重要な事は住宅ローンを支払っていけるのか

 

その後の生活はカツカツでお金にも気持ちにも余裕が無いような生活にならないのか?

ということです。

 

 



■終わりに・・・

 

この記事の内容はいかがでしたか?お役に立ちましたでしょうか?

 

一番初めにもお伝えしましたが、マイホーム購入では知らないことで損をすることがたくさんあります

 

そして、その損をする金額は1,000円や2,000円ではなく、数十万、時には数百万円も損をすることがあります。

少し外食を減らしたり、光熱費を節約したりで取り返せる金額ではないんです。

 

もしかすると、お金の損せずにマイホーム購入するかどうかで、将来あなたの子どもの学費を出してあげられるかどうかも変わってくるかもしれません。

 

子どもが夢や目標を持って「大学に進学したい」とあなたに相談してきたのに「うちにはそんなお金はないから大学は諦めてくれ・・・」と言わなければいけなくなるとしたらどうでしょうか?

 

もっとよく考えて家を買えばよかったと思いませんか?

 

いくらの金額の家を買うのか、どの住宅ローンを選ぶのか、生命保険や火災保険や諸費用は・・・これら一つ一つがあなたやあなたの家族の人生を大きく左右するのです。

 

この記事を最後まで読んだ、あなたはしっかりと知識をつけられると思うので、大きな損をすることはないと思います。

しかし、世の中にはまだまだこの記事でお伝えしたような知識を知らずに、たくさんのお金を損しながら家を買っている人がたくさんいます

 

その結果、住宅ローン破綻予備軍が200万人以上いると言われたり、実際に住宅ローンを払えなくなって競売に出される件数が5万件を超えているのだと思います。

 

あなたの仲のいい友達も、もしかしたら十分な知識を持たないまま家を買って損をしてしまうかもしれません

 

あなたがその友達を救ってあげて下さい。

 

こんなやり方があるみたいよ。よかったら見てみたら?」と、これから家を買う一番仲のいい友達にこの記事を紹介してみてください。

あなたやあなたの友達が、何も知らずにマイホーム購入してしまい、大損や、家庭崩壊間近になるのではなく、

家を建てた後もゆとりのある、家族全員幸せな生活を送れるよう、心より祈っております。

 




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味