【工務店で建てる注文住宅】失敗しない比較検討(基本性能編)




家づくりをはじめる時、最低限知っておくべき知識を身につけておかなければ、ハウスメーカーや工務店に「食い物」にされてしまいますよ。

 

正しい知識と基準を持っておけば、営業マンの巧妙なトークに惑わされることなく、適切な提案を受けることが出来ます。

30代でマイホームを購入される場合、50年以上そのお家に住む可能性もあるのです。

 

車を買ったり、スマホを買うのとはワケが違うので、工務店での失敗しないマイホーム建築の知識を身に着けてほしいと願い、この記事を書きました。

 

数ある工務店から、自分たちにマッチした会社を探すためのヒントとなっていると思います。

 

「家づくりに重要な「住宅性能」の観点から考えた、比較検討の方法」

 

是非参考にしていただければと思います。

 

そもそも「ハウスメーカー・工務店の違いってなんだっけ?」という方は、こちらの記事を読んでから戻ってきてくださいね!

 

マイホーム購入で失敗しないために知ってほしいこと

2019年7月27日

 

■①マイホーム建築で、工務店を比較するためのポイント

 

マイホーム建築をする場合、地元の工務店に足を運ぶことになります。

1社だけに行って決める方はほとんどいないので、3~4社の工務店を比較検討することになります。

その時に比較する基準は下記の⑤つのポイントです。

 

①地震に強い家(耐震の基本性能)
②夏涼しく、冬暖かい家(断熱の基本性能)
③性能を発揮する施工品質(職人さんの腕)
④性能と価格のバランス(コストパフォーマンス)
⑤上記以外のウリ(デザイン・提案力・スタンス等)

 

①~④までは、定量的な要件なので、

各社で同じような質問をしていけば、「すべて横並びで検討が可能」です。

 

ただ、定量的な部分以外の定性的な魅力も各社ありますので、「単純に好きか嫌いか」も重要な要素だと思います。

 

本記事では、①〜④について詳しく解説していきます。

 

■②地震に強い家を建てる建築会社の探し方

 

地震に強い家を建てたい」誰しもが考えることだと思います。

賃貸にお住まいで今までそんなことを考えていない方でも「地震がきたら壊れてもいいや」と思う方はいないですよね。

 

マイホームが地震に強いかどうかを示す指標があります。

その耐震性能を表す共通の基準が「耐震等級」といわれており、国土交通省の管轄で管理されている基準です。

 

多くの住宅メーカーでも広く理解浸透しており、耐震等級1以上出ないと建築基準法の法令違反となります。

 

耐震性能の共通基準である、「耐震等級」は、1~3までの3種類あり、一番性能の高い等級が耐震等級3になります。

 

国土交通省の定義する原文のままで記載すると、

耐震等級1:極めて稀に(数百年に一度程度)発生する地震による力に対して倒壊、崩壊等しない程度

耐震等級2:極めて稀に(数百年に一度程度)発生する地震による力の1.25倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度

耐震等級3:極めて稀に(数百年に一度程度)発生する地震による力の 1.5 倍の力に対して倒壊、崩壊等しない程度

 

と定義されています。

極めて稀に(数百年に一度程度)発生する地震による力とはどれくらいかと言うと、震度6強以上の地震です。

 

過去10年に10回発生しているのですが、宮城県や熊本県の大地震のように記憶に残っている地震といえます。

ただ、定義が1.25倍や1.5倍といっても、わかりづらいですねー。

 

耐震等級1と耐震等級3の違いって??

 

耐震等級1=建築基準法の耐震性能

耐震等級3=建築基準法の耐震性能の1.5倍

 

建築基準法を満たしており、震度6強以上の地震でも倒壊しない家であれば耐震等級1の家でも良い気がします。

 

しかし、「地震に強い、長く住み続けられる家を建てたい」とお考えの方は耐震等級3のお家をおすすめします。

 

実例として紹介すると、

2016年4月、熊本県での地震の時、

「震度7の揺れが2回」、「震度6強の揺れが2回」の「合計4回」の地震が起こりました。

 

その影響を数字化したデータが下記です。

1981年より前に建てられた「建築基準法改定前の家は45%が全壊」し、無被害の率は5.1%でした。

耐震等級1の家は、18.4%が全壊」し、無被害の率は20%でした。

耐震等級3の家は、0%が全壊」で1件も全壊せず、87.5%が無被害でした。

 

建築学会により実施された益城町中心部の悉皆調査の結果、「耐震等級3」の木造住宅は大きな被害がなかったことが証明されていました。

一般社団法人 くまもと型住宅生産者連合会:耐震等級3のススメより引用

 

「耐震等級1」の建物と「耐震等級3」の建物の地震被害状況を知ることが大切なのです。

そして、どちらが良いのかを住む本人が真剣に考えましょう。

 

命は守るが、もう住めない家。命も守り、そのまま住める家。

 

建築基準法で建物の耐震性能に求めている要求性能(耐震等級1)

 

①中地震(建物の供用期間中に数回遭遇する程度の地震)に対して損傷せず、地震後も特に修復を要しないことまた住める


②大地震(建物の供用期間中に一度遭遇するかも知れない程度の地震)に対して(一度だけ)倒壊・崩壊せず、人命が守られることもう住めない

 

耐震等級の基準が大地震に対して一度倒壊しないことを基準にしています。

 

つまり一度の地震に対しての基準ですので、複数回起こった場合の事は考慮されていません

現に複数回の地震では倒壊リスクがはらんでいます。

 

そして、長く住む場合のもう一つの考え方ですが、耐震等級1の家は「命は守るけど、以降もう住めない住宅」とも言えます。

 

耐震等級3の家は「命も財産も守り、そのまま住み続けることができる住宅」といえます。

 

大地震が来ても家族の命を守れる性能を保証しているのが耐震性能です。

つまりは、地震に強い家を建てる建築会社は、耐震等級3の建物を提案しています。

 

ここをしっかり押さえておく必要があります。

 

営業トークに気をつけましょう

 

営業マンのトークでお客さんが混乱しがちなのが、

「○○工法なので地震に強い!」
「柱に集成材を使っているので地震時の柱が折れません!」
「パネル工法なので、地震に強い」
「制振ダンパーをつけており、揺れを軽減します」
「ツーバイフォーなので、とっても地震に強いです」

などの、営業トークです。

 

これらは言いように言っているだけの雑音なので、耳を傾ける必要はありません。

むしろ、この一言で十分です。「耐震等級はいくつでしょうか?

 

耐震等級がいくつかの質問に答えずに、話をすり替える会社は、注意した方がいいです。

「耐震等級は地震への強さとは関係がない」「壁が厚いだけです」等など、いろんなことを言ってくる会社も多いです。

 

最低レベルの耐震等級1の建物しか設計できない会社の可能性があります。

出来ないこと(ローコスト住宅の会社なのでやっていない)を隠す営業トークなので、信じる必要はありません

 

「どの建築も耐震等級3の家にしたらいいじゃん!」と思われるかもしれません。

 

しかし、このような背景には、

原価を抑えるために工期を早めたい会社

書類作成が苦手な会社

コスト重視で、すぐにお金がほしい会社

 

等からすると、耐震等級2、耐震等級3の建物を建てること自体が面倒なので、嫌なのです。

 

耐震等級は国が定めた公的な基準となっていますので、

耐震等級2、耐震等級3の建物だと証明するには、きちんと計算根拠を示した資料を用意し、国の書類検査に合格しなくてはならなりません。

その分検査の回数も格段に増えて、手間もかかります。

 

耐震等級3相当という表現には気をつけて

 

耐震等級1の建物しか建てることができないローコスト系の建築会社の中で、いま流行っている営業手法が、「耐震等級3相当」という表現方法です。

 

インターネット全盛期の昨今、お客様も知識のある方が多いので、ツッコまれることも多いのでしょう。

 

とても紛らわしいのですが、下記の営業トークをどう思うか考えてみてください。

「○○ハウスの家は、警察署など防災拠点となる施設レベルの耐震基準を兼ね備えた、耐震等級3相当の最高ランクの強さです!」

 

この言葉を聞いてどう思われますでしょうか・・・

 

よかった~、○○ハウスの家は、地震に強そうだ!

 

と感じられるのでは無いでしょうか?

 

しかし、実際に地震に強い家なのかは全く根拠は無いのです

 

営業資料などを出してきているなら、よく読み込んでみてください。

 

耐震等級3であるとは、書いていないはずです。

「耐震等級3に相当する強さです」と書いてるだけで、国の書類検査も受けていないのです

 

これって、はっきり言って「言ったもの勝ちの世界」なんです。

他の業界だったら、ありえないことですが、住宅業界では当たり前に慣習化している事実です。

 

本来然るべき手順を踏んで耐震等級3に合格した建物は、地震に対する保険料が安くなります。

保険会社もリスクに対して評価するため、その耐震性能を認めてくれているのです。

 

一方、耐震等級3相当の、建物は1円も安くならないため、そのへんをツッコんでみれば良いと思います。

全く根拠なく言えてしまう「耐震等級3相当」気をつけてくださいね。

 

免震と制振

 

似ているように思う2つの言葉ですが、免震と制振は全く定義が違います。

 

「免震」は建物と基礎との間に免震装置を設置し、地面と切り離します。

免震装置が揺れを吸収し、建物本体には地震の揺れを直接伝えない構造となっているため、耐震の効果は非常に高いです。

高層ビルの建築の場合はたいてい利用されており、建築コストも非常に高いです

 

「制振」は、建物の構造の中に制振装置を搭載することで、揺れを吸収します。

揺れ自体を減少することができますが、耐震等級1に制振装置をつけても抜本的な解決にはなりません

耐震等級3で制振装置をつけるのは良いですが、問題解決にはなっていないので注意が必要です。

 

価格としては、十数万のオプションとしている会社も多く、比較的リーズナブルな装置となっています。

 

■③夏涼しく冬暖かい家。断熱性能の高い工務店の探し方

 

続いて2つ目の基準、断熱性能です。

 

耐震等級と同じようにモデルハウスを案内されて、「暖かいですよねぇ」「涼しいですよねぇ」

なんて営業トークを聞かされても非常に感覚的な言葉でしかありません。

 

エアコンをガンガンに効かせていれば涼しいだろうし、人によっても感じ方は違うし、地域や場所によっても違うのです。

 

夏涼しく、冬暖かい家を建ててくれる建築会社を見つけるためのポイントは下記です。

①どのレベルの涼しさ・暖かさを求めているのかを把握し、工務店に伝えなければならない

② 工務店が、求めるレベルの涼しさ・暖かさが、どれくらいのものなのかを理解しなければならない。

☆①と②両方の条件が必須となります。

 

そのためには、双方が共通言語で共通認識を持っていないとなりません。

 

でないと、

お客さん:「暖かい家がいいんです!」

営業マン:「こちらの家はとっても暖かいですよ!」

 

なんて、話がかみ合わなくなります。

 

住宅性能は実は車の燃費性能と似ています。

たとえ話で、置き換えてみます。

 

あなたが、「燃費が良い車が欲しい!」と伝えたとします。

 

それに対し、

営業マン「この車は30km/L なのでとても燃費が良いです。お客様にも気に入っていただけると思います!」

こう答えたとします。

 

キャッチボールとしてもしっかり成立していると感じますね。

お客様も提案されている車が燃費が良いという事が理解できたと思います。

 

このキャッチボールが成立するのは、車の燃費が「1リットル当たり、何キロ走ることが可能か」という指標であることを理解していることが前提にあります。

 

そして、それが良いか悪いかの判断基準を、お互いが持っているから成立しているわけです。

 

それでは、話を戻して住宅として考えてみましょう。

当初言っていた「夏涼しく・冬暖かい家」=「燃費の良い家」と考えて問題ありません。

 

住宅における「1リットル当たり、何キロ走ることが可能か」という指標は、下記の3指標で表すことができます。

Q値・C値・Ua値

 

うーん、記号が並んでいてなんだか難しそう。

私もそう思います(笑)

 

難しいですが、重要ポイントなので詳しく解説します。

 

Q値=熱損失係数

「どれくらい熱が逃げにくい家なのか」を表す数値で「熱損失係数」と言います。
住宅の断熱性能が高ければ高いほどQ値の数値は低くなります。

「Q値が低い住宅」=「熱が逃げづらい住宅」=「冷暖房の効率が高い、省エネ性能が高い家」

ということになります。

 

C値=相当すき間面積

「相当すきま面積」のことですが、この言葉だけだと意味がわかりません。
噛み砕いて伝えると「家の中に合計どのぐらいのすき間があるか?」を示した数値です。
隙間が少ないほどC値は低くなります。
言わずもがなですが、隙間が多いと熱が逃げていくので低いほうが省エネルギー性能は高くなります。

「C値が低い住宅」=「すき間が少ない住宅」=「高気密な住宅」

とあることになります。

 

Ua値=外皮平均熱貫流率

「外皮平均熱貫流率」のことですが、これが一番文字から捉えにくい用語だと感じます。
噛み砕くと、「室内の熱量がどのぐらい家の外に逃げやすいのか」を表す数値で、知りたい情報はQ値と似ています。

Q値と同じように、住宅の断熱性能が高ければ高いほどUa値の数値は低くなります。
「Ua値が低い住宅」=「熱が逃げづらい住宅」=「冷暖房の効率が高い、省エネ性能が高い家」

といえます。

 

ちなみに、2013年からはQ値に代わってUa値が省エネルギー基準を達成しているかどうかの基準となっています。

Q値は気にせず「Ua値とC値」における高性能住宅の場合の各数字の標準値があるので、それだけ頭に入れておけば大丈夫です。

 

耐震等級と同じように数字基準を知ることが大事です。

地域によりますが、Ua値は0.6以下で国の認めるZEH基準の要件を満たします。

 

ここからは個人の主観や考え方によるのですが、

2019年8月現在、省エネルギー性の高い低燃費住宅は、

Ua値0.46以下C値は1以下の住宅が望ましいと思います。

 

自分の判断基準が決まれば、工務店を選ぶ方法は非常にシンプルです。

 

車のディーラーで燃費を聞くように、「Ua値とC値を教えて下さい!」と聞くだけで良いです。

 

それに対して営業マンの答えはこうなる可能性が高いです。

 

「断熱材が他社と違い○○なので、暖かいですよ」

「窓が樹脂製の複合ガラスでなので暖かいですよ」

「遮熱シートでダブル断熱しているので暖かいですよ」

etc・・・

 

ここまで勉強されてきたあなたにとって、聞きたい説明でしょうか?

 

正直なところ、違いますよね。

 

実は家の燃費表示に関してその方法を知らない建築会社や営業マンが大半なんです。

 

そのため、工務店の営業マンが話す内容も、感覚的な言葉でしかありません。

もっと酷いと、「そんなのは重要ではない」と。こちらを言いくるめようとしてきます。

 

もう一度、車の話で例えます。

車を買いに来てお客様が燃費を気にしているのに、「走行距離/リッター」を全く説明せず、エンジン素材の厚みや射出速度を必死に説明しているようなものです。

燃費表示してない車ばかりの中から、燃費のいい車を探すようなものなのです。

 

住宅に戻りますが、良い工法や材料を正しく使っていれば、最終的に「Ua値とC値」は高くなります。

 

自社の作っている家の性能を把握していない」という会社もあるぐらいなので、夏涼しく・冬暖かい家を建てる建築会社を探すためには、まず「家の燃費表示をしっかりおこなっている工務店」に絞るという事が必要です。

 

自分達で作っている車の燃費がわからないようなメーカーが、低燃費の車を開発できないのと同様に、自分たちの作っている家の燃費がわからない住宅会社が、燃費の良い家を建てる事はできないです。

 

このような数値を理解して、家を建てている会社でないと、自社の断熱性能はわからないと言う事を覚えておいて下さい。

 

そして、意外とそんな会社は少ない事実に驚きます。

この部分をしっかり学ばれると、いろいろな会社の断熱性能を比較できるようになりますよ。

 

■④性能を発揮する施工品質(職人さんの腕)

 

続いて、施工品質についてです。

 

ここまでご覧になられた方からすると、耐震と断熱が優れていれば「良い家」と認識してしまうかもしれませんね。

しかしそれだけで判断してはなりませんよ!

まだ注意が必要でして、そのポイントが「施工品質」なのです。

 

高性能 ≠ 高品質

 

ちょっとイメージが湧きづらいかもしれませんが、とても大事な部分です。

 

例えば、耐震性能を最高品質まで高めたお家があるとします。

しかし、耐震性能や断熱性能は「設計上や構造上の性能レベル」を指し示しており、書類上の数値なのです。

 

要所要所で検査はあるのですが、断熱材や構造材など、蓋をしてしまう箇所が多いので、目視での検査項目でない部分が多く存在します。

レオパレスさんや大和ハウスなど大手メーカーでも建築基準法違反の疑いで、数万棟の再検査され、改善の必要が出てきています。

レオパレスも大和ハウスも国の基準検査には合格し、建築されている物件であることは間違いがありません。

ただ、その後の調査で発覚しているのです。

これは、標準の検査では見切れていない部分が大半を締めていることをおわかりいただけるのではないかと思います。

 

どんなに計算上、優れた性能になっていても、施工で穴が空いていたり、釘が打たれていなかったりすると

まさに机上の空論で意味をなさなくなってしまうのです。

 

「職人の腕で家の8割は決まる」と言われます。

それほど職人の技術が家の出来、不出来を大きく左右します。職人さんの実力によって、仕上がりが全く異なります。

 

住まいは基礎や壁の内側など、目に見えない部分がたくさんあります。どんなにおしゃれな家でも見えない部分がしっかりしていない家は何の価値もありません。

 

大手ハウスメーカーの施工でも施工不良が頻発しています。

グーグルで「施工不良 戸建て」など検索してみてください。たくさん事例が出てきますよ。

 

なので、そんな部分の品質をしっかり管理する体制をとっている工務店を是非選んでください。

具体的に言うと、国の最低限の検査だけではなく、第三者機関の任意の検査を受けている工務店です。

 

膨大な工程の中で第三者機関が現地調査し、写真で現場の状況を保存しています。

ホームリサーチやネクストステージなど、民間企業で様々な会社があり、導入している工務店も多く存在します。

「第三者住宅検査機関」でのチェックを行っているか。

 

また、現場の写真を保存している工務店であるか?をチェックしてみてください。

 

■⑤住宅性能から見た工務店の比較方法まとめ

 

いかがでしたでしょうか。

今回ピックアップした住宅性能はすべて「定量的な数字で判断ができる材料です

 

「デザイン感やテイストが好き!」「営業さんがいい人だった」「とにかく安かった!」

 

などの感情面での判断基準もとても大事なのですが、定量的な数字で判断ができる材料を知っているだけで、大前提を守った上で判断が出来ます。

 

ローコストの家はローコストの理由があります。

ハイコストな家には、ハイコストの理由があります。

 

ただ、重要なのは、コストパフォマンスだと思います。

品質の良い材料や人件費をかければ、性能と品質は上がります。

ただ、購入できないぐらい高いと、全く意味がありませんよね。

 

そりゃ、レクサスやベンツに乗りたいですが、誰もが乗れるわけではありませんよね。

自分たちの納得できるレベルの品質で、コストパフォマンスが高い会社は存在しています。

 

一度建ててしまうと、取り返しがつきませんし、一生後悔されている方も多くいます。

 

是非、感覚だけではなく、性能面も考慮して一生に一度の買い物を成功させてくださいね。




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味