最大600万円以上変わる!?新築建売をお得に購入するコツ




全国のマイホーム購入を検討されている方、こんにちは!

私は不動産会社や住宅会社に向けた経営コンサルタントをしていますささざきと言います。

 

私は全国の家を提供している会社に出向き、経営戦略を練ってきた経験から、今回のテーマはズバリ、

建売住宅をお得に購入するコツ」

新築一戸建てを検討されており、それも「建売でいいかなぁ」と思われている方に向けた記事となっています。

 

タイトルどおり、購入価格で600万円以上もお得になる場合もあるので、

ぜひ最後までご覧くださいね。

 

それでは、早速参りましょう!

 

■建売はどのような方におすすめか

 

建売住宅と注文住宅を比較すると、それぞれメリットとデメリットがあります。

 

☆建売住宅のメリット

・購入価格が明確

・建っているものを見て決められる

・すぐに住める

・比較的コストパフォーマンスが高い傾向にある

・土地もセットで買える

などなど

 

☆建売住宅のデメリット

・設備や仕様の変更ができない

・間取りの変更ができない

・同じデザインの家が横並びの可能性も高い

・作っている過程が見られないので、手抜きの可能性もある

などなど

 

それに比べて、注文住宅はデザイン性や設備・間取りに自由度が高いです。※当たり前ですが・・・

その反面コストが読みにくいため、理想を現実にしていくと、どんどんコストが上がっていくことが多いわけです。

 

この記事にたどり着いた方は、「建売住宅で良いかなぁ」とすでに選択された方だと思いますので、建売住宅を買うなら。

という目線で解説していきますね。

 

建売を買うと決めたのなら、ここまで振り切ったほうがお得に購入ができます。

①自分たちが叶えたい本質を決める(70%の妥協でも許す)

②かっこよさやデザインはこだわらない

③カッコつけたいという想いを捨てる

 

振り切った意見ですが、ここまで決めるとお得に購入することができますね。

 

■建売住宅をお得に購入するための指標

 

「お得」と判断するポイントは2つあります。

あなたは、どちらの指標で「お得」となりたいのでしょうか?

 

①自分たちの住居としてお得に買いたい(死ぬまで住みたい!)

②資産価値の高い物件がほしい(今後売却も検討)

 

①と②では目的が大きく異なるので注意が必要ですが、どちらにも応用できる考え方だと想います。

①のほうがわかりやすいので、①を中心に解説していきます。

 

まず、建売住宅を提供している会社は大きく分けで3つあります。

①大手ハウスメーカー

②工務店

③パワービルダー

 

 

 

まずは、「①大手ハウスメーカー」から解説します。

 

①大手ハウスメーカー

 

大手ハウスメーカーとは、積水ハウスや大和ハウスなど全国展開してテレビCMをバンバン放映している会社です。

有名でとっても安心なのですが、会社の利益率が非常に高く、同じ品質の家を②③で建築しようと思うと値段が1.5倍程度異なってきます。

簡単にいうと、ハウスメーカーに家を注文しても、建てているのは、②の工務店なのです。

利益が上乗せ上乗せになっているので高いですね。

その反面ブランド力があるので、鼻高々に周りの方に自慢ができるでしょう。

 

性能はこれから解説する工務店とパワービルダーと同じとして

利益率は50%〜60%あるので、1,500万円の建物だとしたらハウスメーカーの取り分は700万円〜900万円ぐらいあります。

 

すなわち、建築にかけているコストは「600万円〜700万円」ということになります。

※通常建物の金額がもっと高くなるので、比較として同じ建築コストにしています。

 

②工務店

 

次に工務店です。

地元でのみ営業している会社が地元工務店、フランチャイズなどに加盟している会社もありますが、看板だけで中身は工務店です。

特徴は、宣伝広告費が安かったり、人件費がやすいので、利益率はハウスメーカーと比べても低いです。

20%〜30%程度となっており、1,500万円の家を建てたとしたら300万円〜450万円が工務店の取り分となります。

 

すなわち、建築にかけているコストは「1,050万円〜1,200万円」ということになります。

 

ハウスメーカーと工務店の比較に関しては下記の記事でもっと詳しく解説しているので参考にしてくださいね。

マイホーム購入で失敗しないために知ってほしいこと

2019年7月27日

 

③パワービルダー

 

こちら、あまり聞き慣れない名前かと想いますが、全国展開している建売専門の会社です。

飯田グループホールディングスという会社が最大手で、全国の建売の4分の1をこの会社が供給しているモンスター企業です。

建築は自社で行っており、建売専門であるので、デザイン力は低いですが非常にコストを抑えて建築していることが特徴です。

利益率は40%程度と高いのですが、建築コストが非常に安いため、同レベルの性能の建築でも0.7〜0.8掛け程度で建てることができます。

すなわち1,500万円の建築だとすると、パワービルダーの取り分は600万円程度となります。

 

しかし、建築にかけているコストを①②と同じ基準で計算すると「1,100万円〜1,300万円」ということになります。

 

計算のロジックは下記となります。

1,500万円✕0.4=600万円(利益額)

1,500万円-600万円=900万円(建築コスト)

900万円÷0.7〜0.8=1,285万円〜1,125万円(実質換算建築コスト)

 

すなわち、各工務店の利益率にもよりますが、コストパフォーマンスが一番高い(確率が高い)のがパワービルダーとなります。

 

■パワービルダーは値下げをする?一番狙い所はどの物件?

 

建売を買う場合、一番コスパが高いのはパワービルダーである可能性が高いです。

また、耐震等級や劣化等級、エネルギー消費等級を各最高等級を取得している物件が多いので、性能面でも比較的良いかと思います。

ただ、デザイン性は悪いですし、大型区画だと全く同じ家が横並びにいっぱい並んでいます。

酔っ払って家に帰ってくると、間違う方が多発するレベルです(笑)

 

そこら辺が問題が無いのであれば、結構良いと思います。

ただ、ポイントは定価(出し値)で買うよりも底値で買うととってもコストパフォーマンスが高くなります。

 

パワービルダーの値下げ幅

 

パワービルダーは基本的に住宅を建てることに専念されており、自社で営業活動をしていません。

営業は基本的に、不動産会社に委託しており、プライシングはパワービルダーが行っております。

 

参考までに書くと

 

■建物の企画〜完成まで(出し値)

■完成〜1ヶ月後(出し値から100万円引き)

■1ヶ月後〜2ヶ月後(出し値から200万円引き)

■2ヶ月後〜3ヶ月後(出し値から300万円引き)

■3ヶ月後〜4ヶ月後(出し値から400万円引き)

■4ヶ月後〜5ヶ月後(出し値から500万円引き)

 

地域によりますが、こんな感じで本体からの価格変更で値引きしていきます。

専門的な話になりますが、ビジネスモデルの特性上、資金回転効率を意識せねばなりませんので在庫が一番イヤなのです。

例えば、完成してから7ヶ月以上残っている場合、利益をほとんど削ってでも売りたいわけですねぇ。

 

すなわち・・・本記事の結論ですが

パワービルダーの物件で半年以上在庫になっている物件で、価格が500万円以上下がっている物件が一番お買い得」ということなんです。

 

ほぼ、パワービルダーの原価近くで買えている可能性が高いので、正直めちゃくちゃ狙い目なんです。

これは、レインズというシステムで価格変動が把握できるので、不動産会社の方に聞くと教えてくれると思います。

自社ブランドの物件ではないので、売れ残っていることを隠す必要はないのです。

 

※営業マンは手数料が多く取れる高い物件を売りたいので、そういった意味では、出してくれない可能性もあります。その場合はスーモやホームズなどで価格変動の動きをチェックしてみてください。

 

■最後に

 

ただ、考えて見てください。

半年も残っているということは、人気がなかったということですよね。

 

建物はパワービルダーの場合ほとんど同じなので、「エリアが悪い」ということです。

新築一戸建てはほとんどの購入者がファミリー世帯なので、そのゾーンの方に敬遠された物件ということです。

 

何かしらの欠点があるのでしょう。

 

なので、先程お伝えした「①自分たちが叶えたい本質を決める(70%の妥協でも許す)」ということがとても大事になります。

値下げの底値の物件は、どう考えてもお買い得な物件です。

 

しかし、いくら物件価格がお買い得とはいえ、資産価値が高いとは言えない可能性があります。

※賃貸として貸し出したり、売却する場合にも、ファミリー向けの物件なのでニーズがない可能性がありますよね。

 

なので、自分たちが叶えたい本質を再度考えてみてください。

家賃を払っているのが無駄、マイホームを手に入れたい。将来の不安を取り除きたい。

 

この場所で最後まで永住するつもりで、通勤や生活に支障がないのであればとっても素敵な物件になると思います。

 

例えば、

「日当たりが悪く人気のない物件」の場合、共働きの家族にとってはほとんど関係がない話です。

「旗竿地で駐車スペースの無い物件」の場合、車を使わない家族にとっては関係のない話です。

「小学校区の通学路がとっても遠い物件」の場合、子供が大きい家族や居ない家族の場合は関係のない話です。

よね。

 

パワービルダーも調査をして土地を購入しているので、

住めない家や事故物件、周りに反社会勢力の事務所があるなど、生活に支障をきたす物件はあまりありません。

半年売れない理由は、タイミングの部分も多くあり、

 

見る人、住む人によっては最高の物件の可能性もあります。

 

ぜひ、値下がりしているパワービルダーの物件も検討に一つに入れてみてはいかがでしょうか?




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味