不動産投資・土地活用で知っておくべき用語集




不動産投資は比較的リスクが低く運用ができる資産運用なので、個人の方も法人の方も検討されている方が多いですね。

所有する土地を活用した事業を考えられている方、もしくはこれから取得して収益化していきたい方向けに、土地活用を考える時に知っておきたい用語を解説いたします。

 

■不動産賃貸関係

 

○表面利回り(利回り)

グロスと言われることもあります。
年間の潜在家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。
新築の場合、般に大手建設会社の提案で土地を所有している方で6%前後。
10パーセントを超えると非常に高い数値と言われております。
あくまで潜在収入であって、空室があった場合や修繕費を見込んでいないため参考までの数字としてとらえましょう。

 

○実質利回り

年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字です。

 

○返済後利回り

実質利回りの式にさらに物件購入のローン支払いを含めたものです。
ここで出た数字がマイナスにならなければ、たとえローンを組んで物件を購入しても黒字経営になるということです。

○キャッシュフロー

キャッシュフロー=年間家賃総収入額-(管理費+修繕積立金+集金代行手数料)- 借り入れ返済額- 各種税金- 損害保
険料- 空室家賃です。
一般に賃貸経営の目的にもよりますが、安定経営させるためには毎年のキャッシュフローを最大化する必要があります。

 

○修繕費

物件にかかる修理の費用です。

 

○入居率・空室率

空室率=空室部屋数÷総戸数です。
特定の時期のみに焦点をあてたものと年間の稼働日に対する空室率の考え方があります。

 

○一括借り上げ(サブリース)

不動産管理会社がオーナーから土地や建物を借り上げて、入居者に貸し出すもので、「サブリース」とも言われてい
ます。
賃貸物件を丸ごと管理会社が借り上げてくれるわけですから、空室があっても収入が保証され、日々の管理も任せられるというのがオーナーにとっては大きなメリットです。

 

○賃貸管理

入居者募集から家賃集金、クレーム対応、修理手配、敷金精算、退室後のリフォームまで業務委託できるサービスが
賃貸管理です。

 

○賃貸仲介

アパート、賃貸マンション、貸家の入居者を、賃貸オーナーに代わって不動産会社が募集・審査するサービスです。

 

○売買仲介

不動産の売買物件を仲介するサービスです。
「新築戸建て・中古戸建て・中古マンション・土地・売りアパート」等、不動産なら何でも紹介(仲介)する幅広い仕事。
通常片手と両手と呼ばれるものがあり、不動産会社は買った方からその土地の金額の3%、売った方から3%の金額を仲介料としていただきます。

 

○1R (ルーム)

1Rとはキッチンが無いというわけではなく、部屋とキッチンの間に仕切りが無い間取りのことを言います。
仕切りが無い分、開放感があり風通しは良いですが、物件によっては玄関から部屋が丸見えといったこともあるので注意が必要です。

 

○1K (ワンケー)

1Kとは部屋とキッチンの間に仕切りがあり、二つに分かれているタイプの間取りの事を言います。
1Rとの違いは部屋とキッチンが仕切られているかいないか、という点になります。

 

○1DK(ワンディーケー)

1DKのDKとはダイニングキッチンのことであり、1Kよりもキッチンが広い間取りのことを言います。
一般的にキッチンに4.5帖~8階のスペースが確保されています。
その為ダイニングキッチンにはテーブル等を置くことが出来、食事を取るスペースとして利用されます。

 

○1LDK(ワンエルディーケー)

1LDKのLDKとはリビングダイニングキッチンのことであり、1DKよりもキッチンが広い間取りの事を言います。
キッチンスペースを間としても食事をする場所としても利用することが出来る程度の広さがあるという意味であり、一般的には10帖以上のスペースが確保されています。

 

○共益費

管理費と共益費というのは、最近はほぼ同義で使われていますが、いずれにしても共用部分の維持管理に対する費用に充てられています。
例えば、共用電気料や水道料、浄化槽の保守点検など。
その種類は多岐にわたります

 

○敷金

部屋を退去するときの原状回復(生活でできてしまった傷などを直す)費用として、入居前にあらかじめ払う準備金のようなお金です。
基本的には、原状回復にかかった費用が差し引かれたお金が戻ってきます。
家賃1カ月分が目安です。

 

○礼金

文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。
敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。
家賃1カ月分が目安です。

 

■建築関係

 

○接道

その土地が接している道路の幅をいいます。
おおよそどの建物も建築するためには4mが必要です。

 

○間口

その土地が接している道路に面する長さをいいます。
物件資料の掲載必須項目ではないので、記載が確認できない場合があります。

 

○旗竿地

出入り口となる通路部分が狭く、その奥に家の敷地となる部分が存在する形状の土地のこと。
文字通り、のぼり旗のような形をしています。

 

○延べ床面積

建物の各階の床面積の合計のことです。

 

○容積率

建物の延べ面積(延床面積)の敷地面積に対する割合です。

 

○建ぺい率

敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のことです。

 

■税金他

 

○不動産取得税

売買・贈与で不動産を取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税です。
おおよそ固定資産税評価額 × 4%(標準税率※本則)の金額になります。

 

○相続税

相続や遺言で遺産を受け継ぐ際に、遺産総額の金額が大きいとかかる税金のことです。

 

○所得税

所得税は個人の所得に対して課される税金で、1月1日~12月31日までの1年間の所得から所得控除を差し引いた後の課税所得に対して課されます。

 

○固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日(「賦課期日」といいます。)
現在,土地,家屋,償却資産(これらを総称して「固定資産」といいます。)を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税金です。

 

○都市計画税

都市計画税は都市計画法による市街化区域内に所在する土地と建物が課税対象となります。
固定資産税は原則として(一部の例外規定を除く)すべての土地と家屋が課税対象となります。

 

○減価償却

減価償却とは、一時的な支出を、耐用年数(使える年数)に応じて少しずつ分割して費用化することです。

 

○不動産評価額【実勢価格】

実際の市場取引から形成される時価や相場と言われる価格で経時変動する価格です。
メリット:取引事例から得られる価格で実状に近いデメリット:地域の取引数が少ない場合や類似物件がないと精度が低い

○不動産評価額【公示地価/基準地価】

国または都道府県が公表している標準地/基準地の価格で地価と言われます。
メリット:市場取引でも参考にされる価格で公的指標として信頼できる
デメリット:定められた地点の価格なので近隣では補正が必要

 

○不動産評価額【相続税評価額】

相続税の算出基礎とするために求められる土地の評価額です。
メリット:公表された路線価等から簡易に知ることができる
デメリット:相続税額の算出用であって時価ではない

 

○不動産評価額【固定資産税評価額】

固定資産税の算出基礎とするために求められる土地の評価額です。
メリット:課税明細書で正確に、公表された路線価等から簡易に知ることができる。
デメリット:固定資産税額の算出用であって時価ではない

 

○元利金均返済

毎月支払う返済額が一定となる返済方法。

 

○元金均返済

毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法。




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味