住宅ローンの審査に通らない理由と対策




せっかくマイホームを購入しようと意気込んで、モデルルームを見たり資料を見比べながら決めても・・・

いざ審査の段階で審査に通らないということもあります。

 

ここでは、住宅ローンにおいて審査に通らない理由の上位とそれに対する具体的な対策を検証しています。

まず、住宅ローンの審査は金融機関の場合と、フラット35を利用した場合とで違いがあります。
銀行融資の場合は主にお金を貸す『人』を中心に見るのに対してフラット35の場合は、『物件』を重視するという傾向があります。

ここでは主に銀行における住宅ローンの審査について解説していきますね。

■住宅ローンの審査に落ちる・落ちない理由の上位と対策

 

以下は、金融機関が住宅ローンの審査をして重視し、審査で通らない理由にあたる項目です。

1. 完済時の年齢が基準より高い。

2. 返済比率が高すぎる。

3. 他の債務が多い。

4. 勤務状態、勤務状況。

5. 健康状態に問題有り。

それでは、一つ一つ見ていきましょう。

 

1.完済時の年齢が基準より高い

 

ほとんどの銀行では、完済時点での年齢を70歳くらいに設定しています。

そのため、仮に35年の住宅ローンを利用する場合、35歳以上の場合は、この制限に引っかかることがあります。

この場合は、借入れ年数を短くして70歳までに完済するか、親子リレーローンなど債務を別の人が引き継げるようにしておく必要があります。

 

2.返済比率が高すぎる

 

返済比率に関しては、毎年のローン返済額に対しての年収の割合を示したものです。

注意点としては、最近の住宅ローン(変動金利)は金利が1%程度と非常に低くなっていますが、返済比率の計算はこの金利でなく、審査金利とよばれる固定金利水準とほぼ同じくらいの金利水準で行われることが多いのです。

なので、見た目の計算ではOKでも実際にはNGというケースもあります。

この場合は、借入金額を少なくする、返済期間を長くすることで返済利率を抑えることが可能です。

 

3.他の債務が多い

 

住宅ローンの審査では、他の債務をひっくるめて、契約者が抱えている全債務を審査の対象としています。

そのため、カードローンやキャッシングの残債が多かったり、利用がある場合には審査上厳しく見られることがあります。

マイカーローンはともかく、キャッシング、カードローンなどは完済しておくことが望ましいです。

仮に過去に支払いの滞納などの【事故情報】がある場合には住宅ローンはほぼ絶望的です。

不安な方は個人情報開示「CIC」をしてお客様の個人情報を確認することをオススメします。

 

4.勤務状態、勤務態度

 

既に一般銀行融資の場合、勤務年数が3年以上を基準にしているところが多く、それ以下の場合には無条件でNGという厳しい銀行もあります。

もし3年未満の方の場合には、2年以上になってから申し込みをするか、3年未満でもOKという条件を示している金融機関を利用するようにしましょう。

ただし、3年未満の場合の金融機関は限られてきます

 

5.健康状態

 

健康診断などの結果に問題がある場合など、住宅ローンの審査に大きな影響を与えることがありうります。

それは『団体信用生命保険』へ加入できないリスクです。

 

銀行側からすれば、団信に入れないということは万が一の場合の保証がないということになるので融資を嫌がります。

健康状態でどうしても団信に入れない場合には団信加入を用件に入れない銀行やフラット35を使うようにするといいでしょう。

■各審査項目とその内容

 

住宅ローンの審査は、借入額が大きい事もあり、その審査は他のローンよりも厳しいのが一般的です。

ここでは、各審査項目とその内容についてご説明いたします。

 

1.過去のローン、キャッシングなどの遅延について、および現在のローン状況、審査、クレジットカード保有枚数等の調査

 

クレジットカードは多くの枚数を保有していると好ましく思われません

というのも、カード1枚ごとにローン、キャッシング枠を最大と考え、借入れ可能最高額から最後にその枠分『枚数分』を引いて計算されるのです。

所持しているカードの枚数が多ければ多いほど借入金額に影響を及ぼすからです。

なお、これらは個人信用情報をもとに調べられます。

 

2.自営業か会社員かを分類わけ

 

意外に思われるかもしれませんが、融資を希望している人が自営業なのかそれとも会社員なのかというのは、審査においてかなりのプライオリティを有している傾向にあります。

安定感という面で自営業は不利ともいわれておりますが、審査の際にどう分類し、また分類後どのように評価しているかは、融資する会社のみしか知ることができません。

 

3.勤務年数、年収、勤務先【業種・部署等】、家族構成、現在のお住まいの状況等

 

長期にわたり、安定して返済する能力があるかどうか、勤務年数が少ないと審査が通らないケースがありますし、年収の割合から返済能力が決まるため、年収が一定額に満たないと、希望通りの融資を受けれません

金融機関によってはローンを組むことすらできない場合もあります。

■頭金、借入額より返済比率を判断

 

安定した収入があり、かつ【毎月の返済額×4】以上の年収があることが基本です。

ただし、審査対象となる 住宅ローン以外にお借入がある場合には、両方の金額を合わせ、さらにその借入金の年間返済額が、 借入金の年収に占める割合が、下記基準を満たさなければなりません。

年間返済額が年収に占める割合の基準

年収 年間返済額が年収に占める割合
300万円未満 25%以下
300万円未満 400万円未満 30%以下
400万円以上 700万円未満 35%以下
700万円以上 40%以下

 

参考に、3~5段階で評価付けし、審査の合否または条件付き合格の結果となります。

購入する物件の担保価値と、借りる方の評価点数がチェック対象となります。
返済期間が長い方が「返済負担率」が低くなり、審査に通りやすくなる場合があります。




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味