不動産売却を完結させるまでの流れと必要期間




 

これまで不動産売買の取引をしたことがない人は特に、取引全体がどのように進むのか分からないので漠然とした不安感があると思います。

 

不動産の売却は仲介業者が主要な仕事をやってくれますが、100%丸投げというわけにはいきません。

 

売り主としてやるべきこともあるので、取引進行中のどの段階でどのような動きをすることになるのか、全体像は把握しておきたいものです。

 

この章では不動産売却を完結させるまでの全体の流れと必要期間について解説していきます。

 

 

■手順その1 相場の自己チェック

 

不動産業者が提示する査定額の信ぴょう性をチェックするため、あるいは将来的な売却に備えて、公的な指標などから自分で不動産相場を調べることもできます。

 

具体的な方法については別の回でお話できればと思いますが、不動産業者に査定依頼を出す前に自己チェックを入れると業者との情報格差を縮めることができます。

 

急ぎのケースではこの手順は飛ばしてもOKです。

 

 

■手順その2 査定依頼

 

一括査定サイトなどを利用して、不動産業者に物件の査定依頼を出します。

 

できるだけ多くの業者の査定額や担当者の信頼性、相性などを比較して、より有利に売却できそうな業者を選定していきます。

 

 

■手順その3 仲介業者の決定

 

物件を査定してもらった業者の中から、実際に売却仲介を依頼する業者を決定します。

 

仲介契約の種類にもよりますが、信頼できる特定の一社に依頼する場合はその一社と仲介契約を結びます。

 

 

■手順その4 売り出し価格を決める

 

物件を売り出すにあたって売り出し価格を決めます。

 

事前に業者が提示した査定額を参考にしますが、これに拘束されることはありません。

 

ライバル物件の動向などを見ながら、実際の売り出し価格は売り主の責任で決定します。

 

 

■手順その5 宣伝開始

 

いよいよ物件の宣伝開始です。

 

様々な媒体や伝手を用いて、市場の見込み客に物件をアピールします。

 

基本的にこの実務は不動産業者が行います。

 

 

■手順その6 内見案内

 

見込み客から反応があったら、必要に応じて内見案内を行います。

 

基本的には不動産業者の担当者が代わりにやってくれますが、希望すれば売り主も立ち会うことができます。

 

売り主が立ち会うことで、例えばそのエリアの環境的な魅力などを伝えることも可能になります。

 

 

■手順その7 報告を受けて価格・条件等の修正

 

仲介契約の種類にもよりますが、多くの場合担当者から一定期間毎に、業務に関する報告を受けます。

 

問い合わせの件数や内見希望の数など見込み客層の反応を見て、必要に応じて価格の修正や条件の変更を検討します。

 

 

■手順その8 条件交渉

 

内見が済んで物件を気に入ってくれたお客さんが出たら条件交渉に入ります。

 

提示している条件で問題なければそのまま契約に進みますが、多くの場合値引きなどの条件交渉が入ります。

 

リフォーム費用の負担など様々な項目が交渉材料になるので、一つの項目にとらわれず契約全体を見た意思決定が必要です。

 

 

■手順その9 売買契約締結

 

交渉がまとまったら売買契約を締結します。

 

口頭で交渉した取り決め内容を書面に落とし込んで、契約内容をお互いに共有できるようにします。

契約書には代金の支払い時期や物件の引き渡し時期など細かい事項ももれなく記載します。

この時点で、仲介不動産業者に手数料の半額程度を支払うことが多いです。

 

また買い手から売買代金の一部を分割払いで受領することもあります。

 

 

■手順その10 物件引き渡しと売買代金の受領・清算

 

売買契約で定めた物件引き渡し日には、カギなど不動産の使用に必要な物品の一切を買い主に引き渡します。

 

「引渡し確認票」を作成して、何を引き渡したのかお互いに確認できるようにして後でトラブルが生じないようにします。

 

引き渡し確認票は仲介業者が作成してくれますが、売り主としても間違いないかどうか念入りに確認が必要です。

 

物件引き渡しの日には同時に売買代金の受領(分割払いの場合は残金の清算)が行われます。

 

 

■手順その11 所有権移転登記

 

物件引き渡し日と同日、事情があって当日に行えない場合はそれとごく近接した時期に所有権の移転登記を行います。

 

基本的には不動産業者が用意した司法書士が実務を担当します。

 

 

■手順その12 手数料残金の清算

 

仲介不動産業者に支払う手数料の清算を行います。

 

一括払いで、もしくは分割払いであれば残金を清算します。

 

実際の手数料の支払期日や分割の有無などは仲介契約で定めたものに従います。

 

 

■手順その13 税務処理

 

不動産を売却したらその売却益について税務処理を行います。

 

物件を売却した年の翌年の2月16日~3月15日までの間に不動産譲渡所得税の確定申告を行うことで必要税額の申告と納付を行います。

 

確定申告は法律上必要なケースもあれば不要なケースもあります。

 

法律上不要なケースでも確定申告することでお得になることもあるので、必要に応じて専門家に確認してください。

 

 

■全手順の必要期間を確認

 

上で見てきた全手順を俯瞰してみましょう。

 

手順13の税務処理は売却年の翌年の話になるので除外します。

 

・手順1から手順2までで大体1か月

・手順3から手順12までで大体3か月~半年程度

 

全体で6か月+αといったところでしょうか。

 

売却成功までの期間の長さに一番関与するのが手順5~9、つまり買い手を見つけて条件交渉をまとめる段階です。

 

物件の所在地や状態、性質によってどうしても買い手が付きにくい物件もあるので、この点は承知しておく必要があります。

 

ケースによっては有望な買い手候補が見つかるまで1年以上かかることもありますから、売ることを決めたらできるだけ早く売却に向けたステップをとるようにしましょう。

 

逆に魅力のある物件は1か月を待たずに売れてしまうこともあるので、実際の所要期間は個別ケースで大分開きが出てきます。

 

 

 

■まとめ

 

この章では不動産を売却するにあたっての全体的な流れや手順、必要期間について見てきました。

 

「プロの業者が全てやってくれるんでしょ」と考えていた人もいるかもしれませんが、実際には売り主として一定の仕事や判断が求められます。

 

誠実で信頼できる不動産業者を味方に付けていれば、その際に細かい相談に乗ってくれると思いますから、業者選びはとても大切です。

 

また所要期間についてはケースによって思い通りに進まないこともあります。

 

特に何かの事情で現金を用意しなければならない期日が決まっている場合には、一括査定サイトなどを利用してできるだけ速やかに売却査定を行うようにしてください。

 

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ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味