不動産売却の仲介契約の種類について~メリットやデメリット、更新や中途解約はどうなる?




あなたが不動産を売りたいと思った時、知り合いに買い手がいるなどのケースを除けば、プロの不動産業者に買い手探しを依頼することになるでしょう。

あなたの代わりに不動産業者が様々な実務を担ってくれるわけですが、双方に色々なリスクも存在するので、お互いに納得した上で進める必要があります。

そのため、不動産売却においては不動産業者と「仲介契約」を締結することになります。

あなたが売り主になるならば仲介契約の性質について理解しておかなければなりませんし、不動産業者の営業マンであればお客さんに分かりやすく説明しなければなりません。

そこで当記事では、不動産売却における仲介契約の種類やメリット・デメリット等について解説していきます。

 

■仲介契約ってどんなもの?

 

「仲介契約」あるいは「媒介契約」とも呼ばれるこの契約は、売り主と不動産業者との間で締結するものです。

実際に買い手が見つかった時には売り主と買い主の間で「売買契約」が結ばれますが、これとは別物ですので混乱しないようにしてください。

仲介契約では売却対象の不動産の種類や販売価格、手数料などお互いに相談の上共有した基本事項を契約内容として盛り込んでいきます。

そしてその他にも不動産業者に課せられる義務、反対に売り主に課せられる義務なども契約条項として入ってくるのですが、仲介契約は契約当事者を拘束する度合いの強さによって「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分けられます。

次項から、仲介契約の種類と特徴、メリット・デメリットなどを見ていきます。

 

■専属専任媒介契約の特徴

 

契約当事者の拘束度合いが最も強いのが専属専任媒介契約です。

このタイプでは売り主の自由が大きく制限されます。

 

売り主はまず、この契約を結んだ相手方以外の不動産業者に重ねて売却の仲介を依頼することができません。

そして、自ら買い手を探して売買契約に持ち込む「自己発見取引」が禁止されます。

これらの義務に違反した場合、売り主には違約金の支払い義務が生じてしまうので要注意です。

 

次に、不動産業者側にも手間のかかる義務が課されます。

まずは、業界内のネットワークである「レインズ」に物件情報を5日以内に登録しなければなりません。

そして販売を開始したら一週間に1回以上、業務に関する報告を売り主に対して行わなければなりません。

 

ではこの専属専任媒介契約について、売り主視点でのメリットとデメリットを見てみましょう。

 

■専属専任媒介契約のメリット・デメリット

 

まずメリットについては以下が考えられます。

 

①業者のやる気を引き出して売却成功率を上げる

 

専属専任媒介契約は売り主が他の不動産業者に重ねて仲介依頼を出すことができません。

これには仲介に入る不動産業者のやる気を引き出して、売却の成功率を高める作用があります。

もし他社に重複して依頼されてしまうと、一生懸命頑張って広告宣伝を行っても万が一他社に先に買い手を見つけられてしまえば手数料報酬を手にすることができなくなってしまいます。

宣伝費用と労力が無駄になってしまうので、その分積極的な販売活動を控える力が働きます。

重複依頼ができない専属専任媒介契約では、頑張って買い手を見つければ必ず手数料報酬を手にすることができるので、業者のやる気を引き出しやすくなります。

 

②販売戦略の修正がしやすい

 

このタイプの仲介契約では不動産業者は売り主に対して一週間に1回以上の業務報告が義務付けられています。

これによって、市場の反応を細かく把握することができるので、それに応じて販売戦略の修正を機敏に行うことが可能です。

販売価格の見直しや条件の見直しなどを逐次行うことで、市場の要望につぶさに適応していくことができるようになります。

逆にデメリットとしては以下のようなものが考えられます。

 

①業者の質に大きく左右される

 

このタイプでは他の不動産業者に重複依頼ができないため、仲介を依頼した不動産業者だけが頼りという状況になります。

もし実力のない業者だった場合は高額売却の道が遠のきますし、もしかしたら売却そのものに失敗してしまうかもしれません。

また信頼性に欠ける業者だった場合は、不誠実な対応を受けて憤りを感じてしまうこともあるかもしれません。

 

②友人や知人に売れない

 

自己発見取引ができないタイプなので、もし友人や知人から購入の意思があると持ちかけられても応じることができません。

この場合実際には友人知人に売ること自体は不可能ではありませんが、仲介不動産業者に違約金を支払わなければならなくなります。

 

■専任媒介契約の特徴

 

契約当事者の拘束力が中程度なのが専任媒介契約です。

このタイプでは、売り主は専属専任媒介契約と同じように他の不動産業者に重ねて仲介依頼を出すことができませんが、自己発見取引は可能になります。

 

業者側に課せられる義務も少し緩和され、レインズへの登録義務は7日以内でよくなります。

業務に関する報告も二週間に一回以上で良くなるので、業者側としては手間の面で少し楽になります。

 

■専任媒介契約のメリット・デメリット

 

売り主としてのメリットは以下が考えられます。

 

①自分で買い手を探せる

 

このタイプは自己発見取引が禁止されませんから、親せきや友人知人に買い手候補がいれば交渉していくことも可能です。

 

②業者のやる気を削ぎにくい

 

自己発見取引が解禁されるため、仲介業者が頑張れば必ず手数料を得られるとは限らなくなりますが、専属専任媒介契約と同じように他社への重複依頼ができないので、ほとんどの場合仲介業者のやる気の低下に関しては問題にならないでしょう。

 

逆にデメリットとしては以下が考えられます。

 

①自己発見取引で負担が生じる可能性

 

このタイプは自己発見取引が可能で違約金は生じませんが、仲介業者が行った宣伝広告費用分の金額の請求を受けることがあります。

業者側が必ず請求するとは限りませんが、その可能性があることは覚えておきましょう。

 

②細かな戦略の練り直しができない

 

業務に関する報告が二週間に一回以上と期間が延びてしまうので、細かいスパンで販売戦略の練り直しを行うことが難しくなります。

 

■一般媒介契約の特徴

 

このタイプは契約当事者に対する縛りがほとんどありません。

売り主は他の業者に重ねて仲介依頼を出すこともできますし、自己発見取引を行うこともできます。

仲介不動産業者には物件をレインズに登録する義務自体が生じませんし、業務報告の義務もありません。

 

ただし、他の業者に重複依頼を出す場合は、どこかの業者で買い手が見つかった時にその他の業者には買い手が見つかったことを通知してやらなければいけません。

 

そうしないと他の業者は無駄な宣伝活動を行うことになるからです。

また不動産業者側から見た場合、売り主が他の業者への重複依頼を出す際に、自社への通知を義務付けることができます。

 

これによってライバル業者の参入の有無を知り、どのような宣伝を行うか、どの程度の力の入れ具合にするかなどを調整することができます。

売り主に重複依頼についての通知を義務付ける契約を「明示型」、義務付けがないものを「非明示型」といいます。

 

■一般媒介契約のメリット・デメリット

売り主目線でのメリットとしては以下が考えられます。

 

①宣伝媒体が増える

 

多数業者に重複して仲介依頼が出せることから、それだけ宣伝媒体を増やすことができるので、上手くいけば市場の見込み客への露出が増えることが期待できます。

 

②特定業者だけの力に左右されない

 

複数業者に依頼することができるので、特定の業者の実力だけに左右されずに済みます。

 

③業者同士を競争させることができる

 

こちらも上手くいけばですが、複数の業者同士で競争意識が働き、先に手数料を得ようと考える業者が積極的に動いてくれることが期待できます。

 

逆にデメリットとしては以下が考えられます。

 

①業者のやる気を引き出しにくくなることも

 

競争意識が働く可能性とは逆に、「ウチが頑張っても他社に先を越されて手数料を得られないかもしれない」と考える業者は積極的な販売活動を自粛してしまう可能性も出てきます。

 

②戦略の練り直しがしにくい

 

業務に関する報告義務が仲介業者に課されないので、売り主は市場の反応を感じることが難しくなります。

個別に業者に問い合わせをすることはできますが、親身になって時間を割いて対応してくれるかどうかは分かりません。

細かい戦略の練り直しは難しくなるので、急いで売却を成功させなければならないケースではもどかしさを感じることになるかもしれません。

 

③レインズに登録されない可能性

 

このタイプは仲介業者が物件情報をレインズに登録する義務が生じません。

契約内で個別に登録する約束を取り付けることはできますが、これも業者側の承諾を得なければなりません。

レインズへの登録がされないと物件情報を効果的に市場に露出できないので、売却成功の可能性を大きく下げてしまうことになります。

 

■仲介契約の更新と中途解約について

 

専属専任媒介契約及び専任媒介契約は最長3か月間というルール上の縛りがあり、この期間内に買い手が見つからない場合には同じ業者で契約を更新してもいいですし、別の業者に乗り換えることもできます。

一般媒介契約はルール上の期間の縛りはありませんので、実際に取り決めた契約期間の満了時に買い手が見つかっていなければ更新するか別業者への乗り換えを検討します(ただし実務上は多くの業者で3か月スパンとすることが多いです)。

仲介契約満了前の中途解約については、可能ではあるものの売り主都合の場合はそれまでの宣伝広告費用の請求を受けることがあるので注意してください。

業者側が契約に定めた義務を履行しないなど契約違反がある場合は、これを指摘して契約を解除することは可能です。

しかし実際には契約違反の証拠を提示しなければならないなど手間がかかるので、できれば契約満了を待って他社に乗り換えるのが無難です。

 

■まとめ

 

この章では不動産を売る時に不動産業者と結ぶ仲介契約について、種類や内容の違い、メリット・デメリットなどを見てきました。

基本的には短期間で確実に売却を成功させたいなら専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約で進めることが推奨されるので、その際売り主に課せられる義務や縛りについては理解しておく必要があります。

一般媒介契約も含めて、実際どの業者に仲介を依頼するかは各業者の信頼性などの見極めが必要ですから、業者の実力や信頼性を見る目も必要になってきます。




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味