サラリーマンが不動産投資で資産形成するポイント




私はこれまで不動産会社向けの経営コンサルタントをしており、現在は自分で収益物件を保有しているサラリーマン投資家です。

 

私が不動産投資を始めたきっかけは今後の「収入の基盤づくり」でした。

今回はこのように解説をしていますが、つい数年前までは私もアパート経営や不動産投資のセミナーに参加し勉強をしていました。

 

そういった中で、多くの会社から提案されたのが、東京や福岡の物件です。

 

東京だと働いていた時期もありましたので、ほんの少しは土地勘もありますが、福岡だと全くありません。

そんな場所では正直、不動産投資はしたい。

と思っていても、なかなか踏み出せなかったのが現実です。

 

本記事では「資産を増やしていくために、不動産投資がリスクの少ない手段であること」

「不動産投資は東京などでなくても、十分にできること」を知っていただければと思います。

 

また、不動産投資は長期間で行っていくものです。

したがって、物件を保有した後のことが重要です。

 

入居者に入り続けていただくことをどのように行っていくかが非常に重要です。

 

多くの不動産投資セミナーでは、投資の魅力は伝えますが、投資した後の不動産経営については触れないケースが多くあります。

 

私は不動産管理会社のコンサルタントとして、多くの賃貸オーナーから物件を預かり、入居率を上げてきましたので、その点も合わせてご説明いたします。

 

■不動産投資で資産を形成するということ

 

まずは「不動産投資で資産を形成すること」についてお伝えします。

 

不動産投資をはじめる方のニーズは大きく2つです。

 

「収入の柱を増やすこと」

具体的には働いていてその年収はある程度決まっています。

それ以上の資産をつくるために不動産投資を行うということです。

 

もう一つは「老後の不安を解消する」

いまは終身雇用の時代でもなく、また大手企業を中心に退職年齢も若くなりました。

そして年金もどんどんアテにできなくなっています。

 

年金がなくても暮らしていけるようにしたいという方は非常に多いですね。

 

この資産を形成するための手法は、3つしかありません。

「働いてお金を稼ぐ」「節約する」「投資する」

 

いま、働いてお金を稼ぐことで一定の収入を得ているかと思います。

 

それ以外で資産形成するには「投資」になります。

自分の時間を使うのではなく、お金を投資して収益をつくる方法です。

 

「株に投資する」「FX」「不動産に投資する」などがあります。

 

株やFXは金額が少なくてもできるので比較的やりやすいと思います。

しかし、ローリスクなのは「不動産投資」です。

 

たとえば、株の変動と不動産の変動をみていきましょう。

不動産の場合、賃料はほとんどこの20年間変わりません。

 

そうすると最初に予定していた通りの賃料が毎年入ることになります。

一方で、株の場合は大きく変動します。

 

日経平均株価は昨年24,000円あったのが、いまは20,000円となっています。

 

これで不動産投資がリスクがすくないかということは、これだけでも見て取れると思います。

 

■不動産投資がサラリーマンに合っている理由

 

この中には多くの方が仕事をしていらっしゃると思います。

そうなると、投資に対して多くの時間を割けないでしょう。

 

不動産投資は長期的に安定的な資産を形成することになるので、株のように毎日毎日の株価に一喜一憂することはありません。

 

株価が気になって1日何回もチェックする必要もありません。

入居者が入ると多くは単身者で2年、ファミリーだと4年程度居住します。

 

また家賃は数年に1度改定するかどうかです。

そういう面から考えると、働きながらの投資としてはやりやすいでしょう。

 

次に、サラリーマンや公務員の方の大きなメリットは「ローンが活用できること」です。

 

株ではローンでお金を借りて株に投資することはできませんが、不動産だと事業用ローンを借りて、そのお金で不動産に投資できるのです。

 

つまり、手持ちのお金が1,000万円、2,000万円と持っていなくてもいいのです。

 

実際に新築アパートを購入する場合だと、物件価格が6,000万円の場合、その10%+諸経費分の700万円をもっていて、残りをローンで借入することができます。

 

こういったことから、まず家賃変動が少ないのでリスクが少ないと言えます。

 

そして、購入する物件金額は株などと比べて大きいが、それはローンを活用できるので、はじめやすいです。

 

これが不動産投資というものです。

また、ローンのことで相談したい方は個別にご連絡ください。

 

■不動産投資の失敗事例

 

これまでは不動産投資のいい点ばかりをお伝えしてきました。

 

私は賃貸管理会社を経営しているので多くの賃貸経営オーナーとお会いしてきました。

その中で投資物件を購入した方も多くいました。

 

ほとんどの方は順調に経営されていますが、なかには「厳しいな」とう投資家もいます。

そういう失敗事例を少し具体的にお伝えできればと思います。

 

まず最初のケースです。

 

投資物件を購入して4か月後に当社に管理、入居付けの依頼があった方です。

物件の概要はこのような物件でした。

 

この場合、家賃5万円で入居していたので、次も5万円で募集してほしい。とのこと。

 

しかし、実際に築年数やそのエリアの同等の家賃をみると3万円程度の物件です。

2ヶ月ほど5万円で募集しましたが、入居希望はなく、結局3万円で決まりました。

 

もともと13%の利回りだったものが、4ヶ月目から6%にダウンしてしまったのです。

中古物件の場合、もともとの入居者が長く居住していていまの相場よりも高い家賃で入っていることもあるので注意が必要です。

 

次のケース20㎡の1Kの物件です。

表面利回りは7.9%、実質利回りは6.8%と利回りはまあまあの物件だと思います。

しかし、築年数が27年経過しており、リフォームが発生してしまいます。

 

この投資家さんの場合、退去時のリフォーム費用で約40万円かかってしまっています。

こうなると、結局、利回りが1%程度になってしまうのです。

 

 

最後に、中古の1棟物件です。

購入金額が9,100万円、満室時賃料が130万円・満室時の想定利回りが14.3%という物件でした。

 

購入時から空室はありましたので、購入時の賃料が110万円・利回りが12.1%です。

しかし、それが購入して数か月経過すると、こちらのように、手取り収入が81.2万円になってしまっています。

 

これは、どういうことかと言いますと、入居者の滞納が積み重なったためです。

 

こちらは築年数も経過した物件だったために、賃料も4万円からの部屋があります。

そうなると、正直なところ、入居者の属性もあまりよくありません。

 

この月は4名の入居者が滞納し、そのうち1名はずっと滞納していて回収ができていないのです。

ある程度は調べた上で、購入したつもりでしたが、滞納者がこれほどまでに厄介な人だとは想定していませんでした。

 

その結果、購入時から28.8万円も収入が減ってしまったのです。利回りでいうと、12.1%から8.9%まで落ち込んでいます。

 

■具体的にどのような物件を選んだらいいのか

 

具体的にどのような物件を選んだらいいのか、どう対策していけばいいのかをお伝えしていきたいと思います。

 

先程しましたが、不動産投資の特長は「長期安定収入」が得られるということです。その長期安定収入を得るために一番大事なことは「立地」です。

 

例えば、極端な話、過疎地で収益物件をもったとして、長期的には安定的な収入は期待できるでしょうか?

難しいですよね。

 

不動産投資は「長期」なので、長期的に入居者が入り続ける場所を選ぶことが一番大事になります。

したがって、多くの人は地主さんのように土地を所有している訳でないと思います。

 

これはデメリットではなく、メリットだと考えてください。

いい立地を選ぶことができるのですから。

 

次にポイントは、不動産投資は「ローンを活用できる」ということです。

しかも、ローン完済すると、土地と建物がすべて無担保資産になっていきます。

 

3つ目は、株やFXなどはハイリスク・ハイリターンであるのに対し、不動産投資、とくに新築アパート経営はローリスク・ロングリターンだということです。

 

■アパート経営のリスクとその対策

 

では、これからはアパート経営のリスクとその対策をどのように行っていくかをお伝えしてきます。

 

ロングリターンを考えた場合、一番のリスクは「長期にわたる空室」です。逆に高い入居率を維持するにはどうしたらいいか。

 

一番は立地です。

立地というのは具体的にいうと「駅から10分圏内」「〇〇エリア」と決めることです。

 

アパート経営のエリア選定方法

 

産業が安定しており、人口も増加しているエリアを選んでください。

これが、もっとも入居率に影響するところです。

 

人口増加地域は入居率が高くなります。

 

一方で、人口が減っている地域は入居率が減っていくものです。

まずは不動産投資を行うには土地から探すことになりますので、エリアや土地に関しても気になる方はご相談いただければと思います。

 

アパート経営の建物選定方法

 

次に建物です。賃貸物件が多くある中で、選ばれる物件・部屋をつくっていかなければなりません。

一番大事なことは何でしょうか。

 

立地の次は部屋の「デザイン性」です。

賃貸管理会社として多くの物件の入居サポートをしてきた経験からどんな物件が選ばれるのかを体験してきました。

 

いま、ほとんどの入居者がホームページでお部屋を探します

。そのお部屋の写真をみて、問合せをするかどうかを決めます。

 

立地の次に来るのが「写真」なのです。

そのため、ロフトをつける、壁紙も白ではなくアクセントクロスをつかう、フローリングの色を変えるなど、デザイナーズアパートとして仕立てていくと良いです。

 

また、設備もかなり充実させています。

2口コンロのシステムキッチン、モニター付きインターホン、独立した洗面化粧台、自動湯はり機能のバスルーム、シャッター付サッシなど、どれも賃貸アパートとは思えないような設備がやはり選ばれます。

 

みなさまもどうでしょうか。

アパートや賃貸物件に住んだ経験のある方は経験があると思います。

1口コンロの小さなキッチン、ユニットバスにある洗面台。

水やお湯を出すだけで自動湯はりがないお風呂など。

 

こういう設備を入れているので入居者から人気があるのです。

 

こういった設備を常に賃貸管理会社の方で収集して取り入れていっています。

セキュリティに関しても、エリアによって必要な場合は設置しています。

 

管理会社でも入居率は変わる

 

そして、最後に空室リスクを左右する要因として「管理会社」ということがあります。

 

入居募集を担当する管理会社によって、入居率が20%以上変わるということを皆様はご存知でしょうか。

 

たとえば、全国の入居率の平均は76,82%です。

一番高いエリアである東京23区でも平均は81.38%

 

その中、地方でもある会社がが管理している物件は入居率98.5%なんてこともあります。

こうなるとほとんど空室の物件がないということになります。

その違いはどうしたらでるのか。

 

まずは入居者募集の方法の違いです。一般的な管理会社は自分のお店だけでお客様に紹介していきます。

それは仲介手数料などの収入になるからです。

 

しかし、その会社ではお店をもたず、市内に100社以上ある不動産会社に声をかけ、同時に募集をかけます。

そうすると、その会社は仲介手数料はもらえませんが、すぐに入居希望者が現れます。

 

当然です、100社以上の会社がホームページに掲載し、紹介してくれるのですから。

こういったことで、入居率98.5%という圧倒的に高い数字を実現できているのです。

 

少し具体的にお話しします。

賃貸を探す方は、ほぼホームページにてお部屋を検索しています。アットホームやSUUMO、アパマンショップなどのサイトを見ているのです。

 

その会社が管理している物件はすべてのサイトにまず掲載される状態を目指します。

どのサイトを見ても掲載されていることこそ、最大のPRになるからです。

 

たとえば、その物件を、地域の不動産会社がスーモや自社ホームページに掲載してもらっているかということを、毎週チェックしています。

 

いま地域の不動産会社の中で、各物件がどれだけホームページに掲載されているのかをチェックしています。

この掲載率を毎週毎週上げていくのです。

 

その掲載になっていない不動産店舗に掲載依頼をするために訪問したり、そこから物件確認の問合せや、案内が何件あったかをまとめていきます。

 

毎週、どこの不動産店舗に訪問するか、それによってお部屋を案内してもらう件数をいかに増やすかをチェックしているのです。

かなり、細かなことだと思いますが、ここまで徹底しているからこそ、入居率98.5%を実現できているのだと思っています。

 

最後に

 

①空室を防ぐためには①賃貸ニーズの高い立地を選ぶこと、つまりそのエリアで駅10分圏内にすること

②魅力ある物件、つまりデザイナーズハウスでかつ設備が賃貸以上のものにする

③セキュリティ

④入居率の高い賃貸管理会社を選ぶこと

 

この4つがポイントです。

 

これは不動産投資で成功する上で、非常に重要なことなので、ぜひ覚えておいてください。

 

■不動産投資をする時期はいつが良いのか

 

最後に、不動産投資を考えた時に私も悩みました。

 

いつの時期がいいのかという点について説明していきます。

結論からいうと、今が絶好のタイミングだと思います。

 

それは「金利」です。

 

ほとんどの人が私のように借入をして不動産投資を行うと思います。

そうなると、投資利回りと金利の差が手取り収入になります。

 

この金利が歴史上初のマイナス金利という環境下にあるので、手取り収入が多くできるということです。

 

たとえば、投資利回りは7%あった物件でも、金利7%で借入したら、ほとんど手取り収入はありません。

 

2%で借入すると5%が手取り収入になります。

 

これをイールドギャップといいますが、これがいまは大きい時期なのです。

 

また、不動産投資は単発ではなく、1棟目、2棟目と長い期間に渡って、継続的に行っていくものです。

 

したがって、資産を形成しようとすると、早い時期からやっていった方が、大きな資産を創ることが可能です。

 

まずは働いて稼いで、自己資金をつくる。

自己資金ができたら、不動産投資をして資産形成をはじめる。

 

そういう流れで、給料以外の収入の柱を増やしていきましょう。

 

自らの経験も踏まえて、応援します。

 




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味