土地活用・不動産投資の商品プランを解説




おおよそ昭和期では賃貸住宅の需要と供給のバランスが需要に偏っていたため、安全な賃貸経営が出来ていました。

しかし、1993年以降、バブル崩壊に伴う金融不安を払拭するために始めた低金利政策を発端として、段々と需要よりも供給に傾いてきた側面があり、そのころからアパートを建てたはいいが、入居が付かず賃貸経営がうまくいかなくなってしまったオーナーがたくさん出てきました。

そういった歴史もあり、多くの地主はその不安のためにいまだに土地を活用できなくなっている状況にあります。

現在は一般的にはアパート・マンションの需要と供給のバランスが崩れてしまい、なかなかな土地活用の方法を決めかねているオーナーはたくさんいます。

その中で少しでも差別化を図ろうと土地活用はいろいろな差別化をしており、今回はその商品について説明をさせていただきます。

 

■アパート・マンション

 

マンションとアパートは、どちらも「共同住宅」や「集合住宅」を表す言葉です。
土地活用としては一般的な方法であるが、現在供給過剰が叫ばれている業態でもあります。

近年ではアパート・マンションでも女性限定マンションや、ペット可能なマンション等通常のマンションやアパートとは違った差別化された商品も出てきている。

今後提案する際にはそのような商品で差別化を図ったり、駅から近い立地等にこだわっていく必要があります。

 

■戸建て賃貸

1戸建ての住宅を賃貸する手法です。
現在は意外と供給が少なく、入居率が非常に高いという特徴があります。

メリットとしてその入居率の高さからの安定経営ができること。

また、おおよそ1棟あたり1千万円前後のため、比較的投資額がすくなくすみやすいところにあります。
入居者は賃貸のために転勤が多い人もしくは所有を好まない方が住まわれる傾向にあります。

 

■駐車場

 

駐車場といっても規模や種類など様々です。

青空の更地に区切り線を引いただけの月極駐車場から管理人が常駐したタワーパーキング、駐車場ビルなどもあります。
最近では、コインパーキングが流行で増えてきていますね。

駐車場経営の一番のメリットは、なんといっても比較的少ない資金で始められ、仮に失敗してもそのダメージは小さく、低リスクであるということです。

反対にデメリットでいくと土地の評価額が下がらずに固定資産税・相続税の支払いが多くなる可能性があることです。

 

■トランクルーム・コンテナボックス

トランクルームは、屋内にある収納スペース。
コンテナについては、屋外にある収納スペースという点が大きく違います。

一般的に建築会社が進める土地活用方法としてはコンテナボックスになります。

メリットとしては利回りが非常に高いことがあげられます。
10%では少ないといわれ、20%でも平均的と言われています。

ただ、投資金額が少ないため、利回りが高くても収益が高いというわけではないです。

また、一般的には借り手がつくまでの期間が長くなってしまい、始めたからといって一気に契約というケースは少ないことがデメリットでしょう。

 

■障がい者住宅

障がい者住宅は一般的には障がい者グループホームのことをさします。
障がい者の方々が入っていただくシェアハウスのような作りになっています。※一部マンション・アパート形式あり。

おおよそ10戸モデルでコミコミ5,000万円の金額であり、戸建て賃貸ほど安くはなく、高齢者向け住宅ほど高いものでもない価格帯です。

メリットとしては供給不足による入居率の高さです。
福祉事業者に一括借り上げをしてもらうため、長期に渡って安定経営をしやすいこともメリットです。

 

■高齢者住宅

高齢者向け住宅は、有料老人ホームや住宅型有料老人ホーム等様々です。

現在、土地活用として始められる業態としてはサービス付き高齢者向け住宅が一般的です。
名称の通り、高齢者住宅にサービスが付いた形で、あくまでも賃貸住宅が基本となります。

メリットとしては賃貸住宅の需要がない地域でも、高齢者の人口が多い地域であれば立地をそこまで問われないこと。
デメリットとしては一般的に投資額が2億~と大きな金額になりやすいので、地主が建築を控えがちなことがあげられます。
近年ではエリアによっては供給過剰になっているといえます。




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京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味