失敗しないリノベーションのポイントについて解説!




よく、新築を建てる時に言われていることがあります。

「3回建ててはじめて満足いく家が建てられる」

 

というのはご存知でしょうか?

同様に建て替えやリフォームも人生で何回もする訳ではないので、失敗してしまう人が結構多いんです。

 

だから今回は、そうならないために

「建て替えorリフォーム」をする前に知って損がない賢いリフォームについて記事書きました。

 

■1.リノベーションとリフォームって何が違うの?

 

リフォームとなにが違うの?

そう思われる方も多いと思いますが、

実は、リノベーションとリフォームともに国で定められた明確な定義はないです。

メディアや、リフォーム会社、リノベーション会社が、それぞれの解釈で使い分けているのが現状です。どちらの言葉で表現しても間違いではないのですが、住まいに手を加える時の意図や目的で使い分けられています。

主要なリノベーション関連企業が加盟している『一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会』では、以下のように定義・分類しています。

リフォーム
原状回復のための修繕・営繕、不具合箇所への部分的な対処。

リノベーション
機能、価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した包括的な改修。

 

新築とリノベーションどっちがお得?

 

建て替えとリノベーションどっちがいいのか?

よく聞かれますが人それぞれ

まずは、

メリット・デメリットを整理していきましょう。

 

建て替えとリノベーション比較

 

リフォーム

建て替え

資金

費用が建替えに比べて安くなる

費用が高額になる

*解体費用もすべて必要になる

費用相場

約200~2500万円(所有物件)

約2000万~4000万円(土地あり前提)

ローン

近年リフォームローンが充実してきている

各種金融機関(住宅ローンが充実)

工事範囲

予算に合わせて部分的なリフォームも可能

全てが新しくなる

間取り

構造によって制限される場合がある

すべて自由

仮住まい

仮住まい、引越しが必要無い

(状況により稀に必要になる)

仮住まいの費用・引っ越しの費用が必要

外構

既存のままできることが多い

重機が入る場合、塀など解体必要

材料

思い出を残せる。

すべて新しくできる。

法的規制

  ①耐震基準(任意)

  ②既存不適格

 ①建築確認申請が必要(安心)

 ②建蔽率・セットバックの規制がかかる場合がある。

 ③法律により建て替え不可能な場合がある。

工期

短い

長い

 

メリット・デメリットはありますが

大きく違うのは費用面!

 

基本的には

「リフォーム < リノベーション < 建て替え」

の順に予算が増えていきます。
ただし、リフォームとリノベーションは、一部でも可能なので、建て替えの予算がない場合は、予算内でリフォームできる範囲、リノベーションできる範囲を調べて決めることができます。

 

では、具体的に

①建て替え ②リノベーション ③リフォーム

どれくらい費用が違うのかを見てみましょう。

 

 

 

2.住み心地のいい家ってどんなの?

 

みなさんにご質問です。

住み心地のイイ家って…?

 

では参考に

建て替え・リフォームをした方たちが

住み心地のいい家にならなかった

あとから後悔したランキングの紹介です。

 

 

この後悔した内容を大きく分類すると・・・3つの分類ができます。

 

断熱性
~光熱費・住みごごち~

耐震性
~安心・リスク~

間取り
~デザイン・収納~

実は、お家の悩みって、この三つに大きく分類されるのです。
音とか、暑い寒いとか、窓の場所とか、
建てるときには、そこまで考えきれないですよね。
リフォームするなら、

今ある家の悪いところもいいところも

分かるから、満足いくものに

仕上げやすいんです。

 

■3.住み心地がいい家ってどんなの?断熱編

 

日本は環境先進国だと思いますか?

日本が危ないというタイトルの通り、

日本の断熱性能は、先進国の中で断トツで最下位です。
図は、浴室でヒートショックで亡くなられる方の数を表しており、
2位の韓国の4倍以上の死亡者数がいることがわかります。
それほど、家の断熱性能が低いということです。

 

 

日本は、エネルギー自給率も先進国の中で非常に低いです。

たったの6%しかありません。

もし!石油の輸入がなくなったら、地震で電気が止まったらと考えると大変なことになります。

だからこそ普段から断熱性能を上げて節電することも大切です。

 

 

実際に東北地震の時、仙台では、1週間もの間電気が止まっていましたが、高断熱の家では、
平均室温17℃を保ち、暖房なしで過ごすことができたというデータもございます。
築35年以前の建物では、本当にほとんど外のような室温になりかねません。

 

今、日本にかかわらず、世界で異常気象により大きな被害が起きていますので、

本当に万が一に備えて、耐震や断熱性能を向上させることは大切です。

 

2100年日本はこうなる!

 

以上を踏まえて、住まいの不満アンケートついてです。

リフォームを考えるお客様のほとんどが、1、2、3番目に断熱性能が心配とかなり多く答えています。

商談検討中も4、3、5番目に断熱性能が心配という項目が残っていますが、キッチンなどに目が行き

ランクが下っています。案の定、リフォームが完成してみると1、2、3番目に断熱性能が不満と順位が

上がってしまっているのです。

これは、商談中にキッチンやデザインなどに目が行き断熱の優先順位が下がってしまうことによって

リフォーム完成後も同じ不安や不満が残ってしまうことを表します。

お客様自身がキッチンやデザインに目が行くのはわかりますが、リフォームを手掛ける会社として無視しては

いけない部分ですので、弊社のリノベーションでは、断熱を標準仕様としておりますのでご安心下さい。

 

寒いだけではありません。
お客様のお家も暑くないですか??

 

家の断熱は窓

 

 

夏場、家の熱は、半分以上の71%が窓から入ってきます。

次に外壁、屋根となりますが窓を補強するのが一番効果があることがわかります。

 

主な改善方法

窓の補強方法は、絵の通りたくさんありますが、断熱サッシと内窓が効果的です。

が他にも一番安価でできるのは、カーテンなどもございます。

 

断熱複層ガラスは、断熱性能に優れているばかりではなく、紫外線もカットします。

紫外線はメラニン色素を増やして肌を黒くする作用がありますから美容上も注意する必要があります。

窓は、温熱環境を守るばかりではなく、紫外線や騒音など自然や生活環境による様々な健康被害から、住まう人々を守る役割もあります。

有害な紫外線を有効な紫外線にまでUVカットしてくれる遮熱・高断熱複層ガラス+アルゴンガスは、奥様の美容や家族の健康を守るのに窓は大切です。

 

実は、夏の住まい潜む危険!

 

熱中症で救急搬送される方の43%以上の方が自宅の中で熱中症になっていることを

表しています。

太陽光の直接あたる屋外では水分を取ったり、日陰を探したりと工夫するのですが、

古い家では、太陽光を遮り、水分なども気にされないので、実は窓から太陽光が

入っていることや、知らぬ間に健康や熱中症の危険におびやかされています。

 

寒い

お客様のお家も寒くないですか??

 

家のどこでもに危険が潜む

 

ヒートショックは、急激な温度の変化により血圧の乱高下や脈拍の変動が起こることをいいます。

日本では年間1万人以上がヒートショックが原因で死亡しているとされ、室内における高齢者の死因の4分の1を占めるとも言われており、暖かい部屋から一変、寒い脱衣所で服を脱ぎ、さらに寒いお風呂場に入り冷え冷えしながら体を洗いながら血圧はどんどん上がっていて、その後バスタブのお湯に浸かると、その刺激でいったん血圧がピークに達した後、今度は体が温められるので血管が広がって血圧は急降下します。このように血圧が急上昇すると脳出血など、血圧が急降下すると逆に血液の流れが滞って心筋梗塞や脳梗塞につながります。そして、寒い脱衣所で血圧が急上昇しますので健康にもよくありません。

 

 

家のどこでもに危険が潜む!

 

こんなことありませんか?

日常にも、危険が潜んでいます。LDKや寝室など暖かい部屋から、寒い廊下やトイレに行く気にもヒートショックの危険性があります。

 

 

自宅内にヒートショックの危険性がたくさん潜んでいることがわかりましたが、

ヒートショックで亡くなられる人は、交通事故で亡くなられる方の4倍もいるのです。

安全に見える家の中に小さな危険、大きな危険がたくさん潜んでいますので、断熱が大切なことがわかります。

 

 

酒、タバコ断てぬならを断て

 

こんな言葉があります。

酒、タバコ断てぬなら〝熱〟を断てという言葉があるくらいですが、

生活習慣病の一つ「高血圧」を予防するため、飲酒、喫煙など長年続けた慣習を変えるのは根気がいりますが、

嗜好品を我慢するくらいなら…、と諦めるケースも多いですが、住宅の断熱化が高血圧予防・改善に繋がる調査データ出ています。

表を見ていただくとわかりますが、気管支喘息やアトピー性皮膚炎、手足の冷えは断熱による改善が80%、50%以上の効果があることが

わかります。そのほかの項目もすべて断熱が一番効果があることがわかります。

 

 

健康改善されると30年間で医療費が90万円も削減されるとも言われています。
ので、断熱工事にかかる費用は、安いものだと感じれますよね。
家族4人いれば、360万円も改善できるのです。
○○様は、5人家族ですので、450万円も改善されるんですよ!

 

 

安易な窓断熱が危険!

 

窓や断熱について話してきましたが、

安易な窓断熱は危険です!

窓の断熱性能を向上させることによって、壁体内で結露が起こり、断熱材が湿気でカビが生え、

ダニが増殖し、アレルゲンへと変わっていきます。アレルゲンはアレルギーの原因にもなる抗原です。

これを身代わり断熱と言いますので、家全体を断熱することが大切です。

 

効果の薄い断熱材

 

こちらが、壁体内結露によって、カビの発生した断熱材です。
断熱性能がないばかりでなく、カビなどにより健康に被害も及ぼしますので、早めの改善をお勧め致します。

 

体感温度が変わる

 

更に絵のような結果も出ています。

部屋の室温を20℃にした時に、床や壁などの表面温度が18℃と10.8℃と約7℃の差があると

同じ室温20℃でも、体感温度が3.6℃も変わってきますので、断熱材で外気を防ぐことも大切だとわかります。

暖房の効率が良くなることはもちろんですが、家の中の乾燥を防ぐことができますので、健康改善にもなります。

 

Q値とは、熱損失係数のことを言い、エアコン効率の基準にもなります。

Q値は、新築では、2.8程度、弊社の断熱リノベでは、2.0程度を目指しますが、築35年のお住いでは約8程度と言われています。

Q値×延床面積㎡×内外温度差=エアコン必要量となりますので

仮にお客様のお住いを、8.0×100㎡×20℃=16000wとなります。

弊社の断熱リノベ後を、2.0×100㎡×20℃=4000wとしますと、

6畳エアコン1台が4000w(4kw)ですので、必要台数が3台も減ることがわかりますので、

光熱費の削減にも大きく貢献致します。

 

光熱費シミュレーション

 

弊社では、しっかりとシミュレーションを出しますのでご安心下さい。

これは一例ですが、現状と断熱リノベ後で、年間の光熱費が384,320万円もお得になることもあります。

10年間で約380万円も改善されますので、今回のリノベーションに少し大きな金額をかけていただいても安心です。

 

正確な省エネ診断のために調査

 

 

 

正確な診断のためには、正確な調査が必要になりますので、

弊社の診断報告書をしっかりとお出しさせていただきますので、弊社にお任せください。

 

■.4住み心地がいい家ってどんなの?耐震編

 

築30年の住まいの耐震は弱いでしょうか?

答えは、NOです。

木造住宅には、1300年の歴史があります。

 

 

木造住宅が、年数により弱くなるのではなく繰り返し起こる大型地震が建築基準法が厳しくしている。

 

日本が危ないというタイトルの通り、

日本は地震大国です。マグニチュード6.0以上の地震だけでもこれだけの地震が起きています。
これだけの地震が起きていることからも、リノベーションをするタイミングでの耐震補強の重要性がわかります。

 

こんな日本の地震事情にも関わらず、2000年基準と言われる基準以降の建物でも、

85%以上の建物が耐震性能に問題があるというデータが木耐協様のデータで出ています。

これは、10年経てば建物が劣化しますので、劣化低減がかかることから、建物の定期的なメンテナンスが

必要であることがわかります。

 

 

2020年までに発生する確率が極めて高いと言われている南海トラフ地震。西日本のほとんどの地域で強い揺れが発生し、巨大津波が発生する確率が高いと言われている、実際に発生すれば甚大な被害を及ぼす恐ろしい地震である。

 

 

以上を踏まえて、住まいの不満アンケートついてです。

リフォームを考えるお客様のほとんどが、6番目に耐震性能が心配と答えています。

商談検討中も7番目に耐震性能が心配という項目が残っていますが、いざリフォームが

完成してみると4番目に耐震性能が心配と順位が上がってしまっているのです。

これは、商談中にキッチンやデザインなどに目が行き耐震の優先順位が下がってしまうことによって

リフォーム完成後も同じ不安が残ってしまうことを表します。

お客様自身がキッチンやデザインに目が行くのはわかりますが、リフォームを手掛ける会社として無視しては

いけない部分ですので、弊社のリノベーションでは、耐震を標準仕様としておりますのでご安心下さい。

 

 

建物に使われている部材を覚えよう!

 

まず簡単に建物の構造についてです。

大きく建物は、基礎、土台、柱、梁によってできていますが、柱と柱の間に金物や筋違いを入れることで、

耐震性能を向上します。

間柱や柱を切り欠いて筋交いを設置している現場を散見しますが、補強効果はありません。むしろ柱を切り欠くと

建物を弱くする恐れがありますので、近所の大工さんなんかには気をつけて下さいね。

筋交いや金物はつければいいというものではありません。

 

 

耐震基準とは、リフォームの場合は、上部構造評点で表します。

これは基礎を考慮しないものとし、無筋コンクリート基礎でも、最大の力は出ないものの低減をかけて

入力、計算しますので、耐震診断上は、問題ありませんのでご安心下さい。

新築物件でよく耐震等級1と言われますが、これは新築の基準で、リフォームでは、上部構造評点1.0以上1.25未満で

あることを表します。弊社では、この新築と同じ基準1.0以上を目指します。ちなみにですが、

上部構造評点1.25以上1.5未満が、耐震等級2

上部構造評点1.5以上が、耐震等級3を表します。

1.0以上の建物は、表を見ていただいてもわかるように、震度5強が来てもほとんど被害を受けずにすみ、震度6が来ても

倒壊はまぬがれご家族の命を守ることができます。

 

耐震等級って?

 

1.0以上というのは、一般住宅に求められる基準ですので、少しコストはかかりますが、

弊社では絶対とさせていただきます。

 

 

こちらの年表は、建築基準法の変遷についてかかれています。

難しく見えますが簡単ですので、順番に説明させていただきます。

横軸で色が変わっているのは、っ建築基準法が変わったタイミングです。

よく言われる昭和56年以前の建物というのは、1981年で新耐震木造検証法に対象の住宅ですので、

耐震補強をお勧めいたします。

○○様のお宅は築36年ですので、こちらには該当しませんが、十分に診断が必要ですので気を付けましょう。

では、◯◯様の建物を参考に話していきますね。

○○様のお住いは築36年ですので、1983年の建物になりますので、

左から、基礎はおそらく無筋コンクリート基礎になりますが、徐々に鉄筋コンクリート基礎が広まりだしていますので

もしかしたら入っているかもしれません。ちなみにですが、現在の新築は義務化されています。

次に壁量です。こちらは必要な壁量の基準が増えた後の建物ですので、問題ないかと思いますのでご安心ください。

次に筋違いです。こちらも筋違いは入っているかと思いますが、筋違いの力を最大限に発揮するための金物がつい

ているかどうか微妙な時期ですので、しっかりと調査結果を見ていきましょう。

次に壁のバランスです。

こちらは、阪神大震災の後にできた基準で、阪神大震災の時にほとんどの家が、南側に倒壊したことを教訓に

壁のバランスの基準ができました。昔の家は、南側に窓が多く南側が弱く傾いて倒壊することが多かったため、

ただ、金物や筋違いで闇雲に補強するのではなく、バランスよく補強することが大切ですので、何となく南側に

筋交いを入れているわけではございませんので、絶対に耐震診断を出させていただきます。

最後にホールダウン金物です。

こちらは、基礎と土台を金決するための金物で、建物で大きな力が働く四隅の柱などにつけることが多いですが、

補強方法によってチカラを分散させることで、装着しなくても大丈夫ですので、こちらも正式な耐震診断結果を

元に工事させていただきます。

 

心もとない接合部!

 

とはいうものの、金物って何なの? って思われるかもしれませんが、

簡単に写真で説明すると、上の円い写真は建築金物がないことによって筋違いや柱が抜けてしまっている写真です。

揺れの引き抜きに耐えれずこのような結果となっています。

上の写真で使われているのはカスガイという金物で、大きなホッチキスのようなもので、これでは大地震に耐えることができないと、

平型プレートが出てきましたが、現在では、柱頭柱脚金物と呼ばれるL字の金物が主流です。このL字の金物の中にも

耐えられる引き抜き力が決まっていますので、闇雲につけてもダメです。弊社では、柱一本一本に適材適所の金物を診断結果に

基づいてつけていきますのでご安心下さい。

 

筋交いも金物がなければ力を発揮しない!

 

 

筋違い金物も同じです。

ついていない場合は、上の写真のようになりますが、平型筋違いプレートが出てきて、

今では、L型の筋違い2倍金物が出てきています。この金物がついていなければ、すぐに抜けてしまうので、

筋交いの効力はほとんど発揮しませんの気を付けましょう。

また弊社では、現状の筋違いを抜いて、同じ場所に筋交いを入れることがありますが、これは、現場を見さ

せていただき、筋違いの厚みを計ってから判断致します。基本的に現在では、45×90と厚みが45mm

ないといけないと考えていますが、昔の筋違いは30mmなどが多く使われていたり間柱の間で途切れていたりと

ほとんど効力を持たないものもたくさんありますので、気を付けましょう。

 

柱だけの不安!仕口金物やホールダウン金物で安心

 

次に仕口金物です。

こちらも梁と梁が直交しているところにつける金物で、外れやすい場所になりますので、

写真のような金物が使われています。

こちらは今も使われる金物ですが、胴差に穴をあけますので、断熱性能を下げたり、

熱柱によって壁体内結露を起こす可能性がありますので、しっかりとした断熱か下の

写真の金物のようなレンコン金物に交換し、穴をふさぐことをお勧め致します。

現場の状況によっては交換できない場合もありますので、その場合はしっかり断熱しましょう。

 

屋根の素材で耐震性能が変わる!

 

屋根の素材でも大きく耐震性能が変わります。

一般的に現在の耐震の考え方は、昔は、瓦の屋根や、土の上に瓦を敷くなど重たい屋根で

建物を揺らして力を逃がす伝統工法で考えられていましたが、

現在は家を金物や柱で固めて屋根を軽くするのが一番いいとされています。

こちらの絵を見ていただくとわかるように、瓦の屋根がとても重いことがわかります。

 

重い屋根は揺れる!

 

建物が重いということは、重心が高くなりますので、絵にあるように振り子で考えると

大きく揺れてしまうことがわかりますので、屋根を軽くするだけで、地震の揺れを抑えることができます。

 

じゃあ、瓦の家はだめなんですか?

違います。

安心してください。

 

建物が重いということは、重心が高くなりますので、絵にあるように振り子で考えると

大きく揺れてしまうことがわかりますので、屋根を軽くするだけで、地震の揺れを抑える

ことができます。

 

屋根が重いと必要な壁の量が増えるだけ!

どんな家でも、補強すれば大丈夫!

 

 

ただ決して、瓦が悪いというわけではございませんので、現在瓦のお客様もご安心下さい。

瓦を使用している場合は、その重さに耐えうる壁の量が増えるということですので、しっかりと

耐震診断をして1.0以上にすれば問題ありません。

耐震のために、まだ使える瓦をガルバリウム鋼板に替えるのはもったいないですので、劣化度を

見て確認いたしましょう。

 

 

壁の量も大切ですが、バランスが大切!

 

高さの重心を下げる次は、建物の重心と剛心です。

重心とは、建物の強さの中心で、剛心とは建物の中心になりますので、

この距離が近いほど、建物のバランスがいいとされますので、補強をバランスよく入れることで

家をより強くすることができます。

 

耐震診断の重要性

 

 

これらの内容を弊社では、シミュレーションし写真のような診断を致します。

何となく筋違いを入れる。

何となく補強するではダメです。

しっかりと弊社のような耐震診断をするところにお任せください。

 

耐震診断の重要性

 

これらの内容を弊社では、シミュレーションし写真のような診断を致します。

何となく筋違いを入れる。

何となく補強するではダメです。

しっかりと弊社のような耐震診断をするところにお任せください。

 

5.住み心地がいい家ってどんなの?間取り&収納編

 




ABOUTこの記事をかいた人

京都府出身。大学卒業後、新卒で上場IT商社に入社。 法人向けのITコンサルタントとして業務の効率化、WEBを活用した集客・営業コンサルティングを実施。 その後国内コンサルティングファームにて不動産業専門のコンサルティングに従事。役職はチームリーダー、全国のクライアントの経営顧問をしている。 専門分野は仕事上、不動産・新築住宅・WEB・IT分野などなど。 読書・資格取得・ITツールやアプリ導入などが趣味